大温房市观察：买家卖家都懵圈，房价下飘去哪边？

在刚刚过去的8月份，温哥华的房地产市场量价齐跌，市道清淡。相信朋友们都切实地感受到了，市场还在不断地下跌，且有愈演愈烈之势。纵观温哥华地区和菲沙河谷地区，两大地区的市场都非常冷清，成交量小，上市量更少，气候环境依然是盛夏，而市场环境却如同凛冽的寒冬。房屋的买家和卖家都很犹豫、谨慎、茫然。所以我们给这期市场评论取名为：买家卖家都懵圈，房价下飘去哪边？

目前，多数买家和卖家对市场都没有把握，都在犹豫不决。买家在犹豫，卖家也在犹豫，买家犹豫的是，现在是否可以买入，卖家犹豫的是，是否应该降价，配合市场走势以尽快套现离场。买卖双方犹豫的最重要原因，就是市场还会跌多久，跌多少？

所以，多数房屋的买家和卖家，心里或多或少都有一些茫然的感觉，所以上一期我们说，“入市出市两茫茫”，实际上，这种情况在8月份也一直在延续着。这就造成了8月份的市场量价齐跌，市场的氛围非常冷淡。

我们周围有很多朋友在谈论，市场还能跌多深、多久？暴跌的成交量是他们最为津津乐道的内容，由此推算，成交量暴跌40%-50%，难道价格也会同比例下跌吗？
成交量总体上应该还可以，这个我们应该看大的方向和总体数值，先来看看成交量的平均值就清楚了，过去10年的每年成交量的平均值是30000左右。去年的总成交量44000，因为行情火爆嘛！今年少一些是正常的，即便如此，到目前为止，8个月的时间成交量也达到了20517套，达到了平均值的2/3，也还在平均值的水平线上。
平均值的意义就在于，有些年份高，有些年份低，这是正常的，围绕着平均值，就是一种均线的运行，有多的年份，就一定要有少的年份，否则，平均值就没有意义了。至少我们目前的年度总成交量，还在平均值的线上。

一方面，我们过去8个月的总成交量达到了年度成交量的平均值，因为8个月的时间是一年的三分之二，20,000多套的总成交量也是年度平均值30,000的三分之二。另一方面，从年初到现在，我们温哥华地区每个月的房源总存量并没有达到平均值的水平，就是那个11000左右的数值。这意味着供求关系一直没有彻底的宽松下来，房价的跌幅自然就没有那么夸张。房源不宽松，房价的跌幅就会得到一定的限制，跌势就会得到一些延缓。

到今天为止，过去4个月以来的市场总体累计跌幅，在温哥华地区也就刚刚达到6.7%，菲沙河谷地区跌幅大一些，累计跌幅已经达到了13.0%。

有人曾经问老张，他感觉温哥华地区的房价下跌了至少10%，而不是上个月的不到5%，或者说现在的6.7%。老张对此类问题解答如下：

谈到一个地区的房价跌幅，我们说的是全地区的、总体的综合指标价格的跌幅，包括所有的城区和社区，所有的房型，他们的总体指标价格的累计跌幅，这相当于一个大范围的综合性的平均水平。不同的城区，不同的房型，涨跌幅度当然有一定的差异。比如说，在刚刚过去的这轮持续2年多的上涨行情中，公寓的涨幅就很有限，例如本那比Metrotown的公寓，在这一波上涨的行情中，经历2年多的时间，到4月份最高峰值的时候，总体涨幅仅仅有19.7%，而同期枫树岭的独立屋涨幅却达到了77.5%。当然下跌的时候这样的公寓市场也就比较抗跌，这就把累计的跌幅的平均值降低了一些。

个别城区和个别房型的跌幅稍大，达到和超过了10%，这是很正常的，例如，高贵林港和皮特草原的独立屋，过去4个月市场下跌的过程中，累计跌幅就都超过了13%。枫树岭的城市屋的跌幅都已经达到了15%。

8月份的市场报告发表之后，给了我们好多重要的提示，结合我们的市场实践，老张对目前的市态得出如下的概论：

上个月的成交总量和7月份一样，低于2000套，这个成交量与市场疯狂的月份相比，降低了一半还多。7月份成交量只有1887套，8月份的成交量就更少了一点儿，只有1870套。

8月份的上市总量也在大幅减少。各类房型在8月份仅仅上市了3328套，这是年初到现在，8个月里单月的上市量最少的一个月。

最大的上市量出现在年初的3月份，3月份的上市量是6673套，整整是8月份上市量的两倍。8月份的上市量仅仅是3月份上市量的50%。

这就是情绪困扰的结果，在目前的市场态势中，买方的行为小心谨慎，买方的心态如履薄冰，因为他们不知道市场还会下跌多少，现在买房是不是很吃亏，这是买方的一种情绪困扰。

卖方也同样有这样的困扰情绪，现在卖房是不是亏了？如果现在不卖的话，将来市场继续狂跌的话，损失不会更大吗？上市后的房子无人问津，要不要降低价格呢？

我们再来看看第二条：成交价格加速滑落，各类房型同步下挫，这句话应该很清晰的说明了市场价格的走势。

5月份市场开始下跌以来，温哥华地区5、6、7、8这4个月的市场单月跌幅分别为：-0.3%，-2.0%，-2.3%，-2.2%。虽然，最近这两个月，温哥华地区房价的下跌速度是均衡的，但是，菲沙河谷房价下跌的情况就不一样了，5、6、7、8这4个月的市场跌幅分别为：-2.1%，-3.3%，-3.2%，-4.5%，大家看看，从5月份的2%多，到6、7月份的3%多，再到8月份的4.5%，菲沙河谷的房价在加速滑落。

另外，我们说，各类房型同步下挫，市场形势很低迷，在各个城区各类房型中，全部都在大幅下挫，没有任何可见到的涨幅。

远郊别墅走势最弱，过去4个月来，远郊的独立屋价格下跌的幅度是最大的，这次市场的下跌，几乎就是远郊的独立屋在领跌。它们从2年前的价格上涨的领头羊，变成了现在的领跌品种，真就应验了那句话，当初涨得凶悍，现在跌势凶狠。

我们再来看一看人气指标：销存量比相对稳定，人气指标低位均衡。

7月份的销存量比已经跌进了低于20%的范围，具体来说是18.3%，已经进入了平衡市态。8月份的销存量比基本上和7月份等同，是19.4%，没有继续下滑，所以我们说它相对稳定。另外，相对于以往的40%、50%的销存量比，目前的数据就算做低位运行了，两个月的数值基本一致，所以我们说，人气指标低位均衡。

这样的市场，就应该算作“平衡市态特征鲜明”。每当销存量比处于12%至20%之间的时候，这就进入了平衡市态，这时，价格上升的动力已经完全消失，所以目前的房价就在不断地向下漂浮。

菲沙河谷目前的销存量比，比温哥华地区稍稍低了一点儿，他们比温哥华地区提前1个月，在6月份得时候就进入了平衡市态，到目前为止这样的平衡市态已经维持了整整3个月。6月份的时候是19.8%，7月份是15.5%，8月份是17.3%。

目前市场上有一个特殊的数据需要我们注意，就是房源总存量，8月份的房源总存量在降低，在过去4个月市场下跌的过程中，房源总存量从前3个月的10000多套降低到了现在的9662套。在房价下跌的过程中，市场的总供应量在减少，这种现象对房价的下跌会起到一点儿延缓的作用。

我们温哥华地区房地产协会的经济学家Andrew Lis对目前市场态势的评论是这样的：通胀加剧，利息升高，买家卖家入市减少，引发房价4个月连续下滑。就是这样，房贷利息走势的不确定性，造就了目前房地产市场的“冰河时期”。

市场表现：

请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价在今年的5月份开始下滑和加速下滑。

刚刚过去的7月份，市场的总体销存量比已经跌破20%，温哥华地区的房地产市场在8月份已经是第二个月全线跨入平衡市场范围。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气高涨房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2022年8月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,870套，与2021年8月份相比减少了40.7%，与2022年7月份相比也减少了0.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了29.2%。2022年8月大温地区各类房屋的当月上市房源为3,328套，与2021年8月相比减少了17.5%，比2022年7月份减少了16.0%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,662套，比2021年8月增加了7.3%，与2022年7月份相比减少了6.1%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,180,500，比去年同期上涨了7.4%，与上个月相比价格大幅下滑了2.2%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,954,100，比去年同期上升了7.9%，过去一个月下跌了2.3%；公寓的指标价格为$740,100，比去年同期上涨了8.7%，过去1个月来价格下跌了2.0%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,069,100，比去年同期上涨了12.7%，比上个月下跌了2.5%。

人气指标方面，2022年8月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为19.4%，比上一个月上涨了1.1%，总体上已经跌入“平衡市态”。在各类房型中，独立屋的销存量比为12.2%，城市屋为25.3%，公寓为24.8%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明8月份的市场总体上人气很平淡。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格处于全线下跌的状态。
公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

大家应该多多关注公寓市场，因为公寓居住的疫情风险目前已经开始被忽略了，而在过去2年的行情中，中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场。未来的公寓市场可能在市场行情调整的初期阶段很“抗跌”。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂的城市屋市场的价格变化：

城市屋以往的涨幅虽然落后于独立屋，但是后来者居上，并且引发了愈加疯狂的行情。现在城市屋的房价已经开始节节下跌了。

热点扫描：

在刚刚过去的8月份，跌幅前五名的城区、房型如下：

从本期市场观察开始，老张给大家总结一套十分有用的数据和大家分享，这就是从2022年5月份市场开始下跌以来累计跌幅的排行榜前六名。老张相信这套数据将对大家有所帮助，因为，哪里的房子跌幅较大，对于买家来说，哪里就存在更好的房价和投资机会。

温哥华地区和菲沙河谷地区四个月来累计跌幅排行榜前六名：

我们在观察市场走向的时候，就是要多多关注这些个市场热点和冰点，才能够正确地把握市场的脉搏，为将来的地产投资指明方向。

观察结论：

既然市场已经跌入了平衡市态，房价系统也在跌跌不休，未来几个月的市场还应该是以继续调整为主。

不过，除了房贷利息和通货膨胀的负面因素之外，其它对房地产市场有影响力的因素很快就会开始发生作用了，例如，新移民在大批登陆（预计今年登陆的新移民应该超过43万，来BC省的将超过10万人），房屋租金在疯狂地上升，会刺激更多的房地产投资人入场，房地产投资热度将继续高涨，还有，留学生在快速回归，经济数据在逐步向好等等。

我还是坚持这样的观点，凡事都会物极必反，未来的2-3个月应该是市场的关键时期，也很有可能是房屋买家和投资人入市的最佳黄金期，希望大家把握好机会。