老张地产观察：无量空跌房源少，共管房价逆势飘！

2023年1月份的市场，呈现了典型的无量空跌的状态，房价在小幅下跌，成交量大幅缩小，上市总量也同时徘徊于最低值范围。但是，温哥华地区的共管类房屋，就是城市屋和公寓，却实现了逆势上扬，堪称市态奇观。

市场在躺平，实际上市场在等待重要的消息，就是加息何时减缓和停止。在1月中旬加拿大央行宣布加息0.25%之后，市场果然有所反映，低价房屋的成交就渐趋活跃了起来。

共管房价逆势飘，是过去的1月份的市场特征。温哥华地区的城市屋在1月份上扬了0.8%，公寓上升了1.0%，其余的比如，温哥华地区的独立屋，菲沙河谷的所有房型，还都处于下跌的态势中。

温哥华地区的共管类房屋，是目前市场的一大亮点。逆势上扬，难能可贵，同时它也证明，我们的刚需市场依然强劲，市场的基础还是很坚实的。

从上个月的市场报告来看，结合我们的市场实践经验，老张对上个月的市场情况概括如下：

这个成交和上市总量少到了什么程度呢？就是少到了更低的极限值，12月底的时候我们看到，温哥华地区和菲沙河谷两大市场的12月成交总量加在一起才有2000套，这是过去10年来最低的单月成交量。到了现在的1月份，两大市场加在一起的总成交量居然进一步下滑到了1648套这样一个新的历史低位。

上市总量也是持续低迷。温哥华地区1月份的上市量，虽然比12月份增加了173%，但是市场的房源总量也还是维持在7000多套的低位，菲沙河谷的情况大体上也差不多，当月的上市量增加了130%，但房源总量过去40年来同期的最低值。

这就自然形成了买卖双方角力分歧的局面。很多卖方在坚守自己的价格底线，买方认为市场还会继续下探，这就造成了，低价Offer满天飞，卖家坚守不理会，这样一个难于成交的局面。

我们再来看看第二条：成交价格小幅下滑，下跌减速空跌尴尬，这是说，1月份温哥华地区房价的总体跌幅，由于共管类房屋价格的逆势上扬，几乎抵消了独立屋的跌幅，这样，总体房价的跌幅就很小了。所以1月份房价的下跌速度得以减缓。加之成交量的低迷，就形成了一个尴尬的空跌局面。这个刚需房屋称王称霸指的就是共管类房屋逆势上扬的情况了，而且在某些城区内的共管类房屋，单月的价格升幅是很惊人的。

在温哥华地区，共管类房屋按照房型和城区分类统计，总共有37个城区的数据，其中25个城区和房型都有不同程度的涨幅，上涨的城区和房型的比例居然达到了67.5%，超过了三分之二！

菲沙河谷的情况怎么样？和温哥华地区差不多吗？

不是的，菲沙河谷稍差一些，在16个单列的共管类房屋的统计数据中，只有4个城区有涨幅，仅仅占总量的四分之一。

第三条：销存量比下滑稳定，人气平平市态冷清，过去的几个月基本上都是这样的，低价房屋相对坚挺，也还是在讲共管类房屋的价格上涨。老张在这里要强调一下，在市场总体的价格系统继续下跌的时候，共管类房屋逆势上涨的幅度，有些城区涨幅惊人啊。单月的涨幅有些都超过了5%，达到了7%以上。所以我们说低价房屋相对坚挺。

◎ 市场表现：

请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价在今年的5月份开始下滑至今，已经连续9个月了。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2023年1月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,022套，与2022年1月份相比减少了55.3%，与2022年12月份相比减少了21.1%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了42.9%。2023年1月大温地区各类房屋的当月上市房源为3,297套，与2022年1月相比减少了20.9%，比2022年12月份增加了173.4%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为7,478套，比2022年1月增加了32.1%，与2022年12月份相比增加了1.3%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,111,400，比去年同期下跌了6.6%，与上个月相比价格下滑了0.3%，自从5月份市场开始下跌以来，温哥华地区的总体指标价格累计下跌了12.2%，菲沙河谷累计下跌了21.5%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,801,300，比去年同期下跌了9.1%，过去一个月下跌了1.2%；公寓的指标价格为$720,700，比去年同期下跌了1.1%，过去1个月来价格上涨了1.0%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,020,400，比去年同期下跌了3.0%，比上个月上涨了0.8%。

人气指标方面，2023年1月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为13.7%，比上一个月下跌了3.8%，总体上仍然处于“平衡市态”中。在各类房型中，独立屋的销存量比为10.2%，城市屋为13.4%，公寓为16.7%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明1月份的市场总体上人气平和均衡。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

◎ 关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格过去一个月还是处于总体下跌的趋势。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

大家应该多多关注公寓市场，因为公寓居住的疫情风险目前已经开始被忽略了，而在过去2年的行情中，中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场。未来的公寓市场在市场行情调整的中后期阶段会很“抗跌”。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂的城市屋市场的价格变化：

城市屋以往的涨幅虽然落后于独立屋，但是后来者居上，并且引发了愈加疯狂的行情。现在城市屋的房价和市场的大环境一样，开始节节下跌了。

◎ 热点扫描：

市场热点：过去一个月内房价有一定涨幅的有如下城区：

◎ 市场冰点：

在刚刚过去的1月份，跌幅前六名的城区、房型如下：

老张给大家推算和总结了一套十分有用的数据和大家分享，这就是从2022年5月份市场开始下跌以来累计跌幅的排行榜前六名。老张相信这套数据将对大家有所帮助，因为，哪里的房子累积跌幅较大，对于买家来说，哪里就存在更好的房价和投资机会。

温哥华地区和菲沙河谷地区自从2022年5月份开始，9个月来累计跌幅排行榜前六名：

我们在观察市场走向的时候，就是要多多关注这些个市场热点和冰点，希望朋友们密切关注老张总结的这个系列的累计跌幅排行榜，这样您就能够清楚地地了解市场的冰点和房价的低点，准确地把握市场脉搏，明确房地产投资的方向。才能够正确地把握市场的脉搏，为将来的地产投资指明方向。

◎ 数据看点：

有一个数据值得关注一下，就是温哥华地区的独立屋，销存量比继续滑落，已经跌到了10%，进入了买方市场范围。

还有一个现象值得大家关注，就是房源稀少的问题。房源少，市场的压力就小，一旦有了例如停止加息这样的消息释出，市场就会很轻松地止跌上扬了。

◎ 市场展望：

老张认为，市场在2个月之后就应该开始筑底抬升，筑底要有至少3个月的时间，筑底阶段就是小幅上下波动的阶段，然后就应该是缓慢抬升。

那我们就一起来看一看，都有哪些理由，来支撑老张对市场的预测呢？

第一个原因，从市场的周期来看：我们以前讲过几次了，每次的市场下跌期间，或者是市场调整时段，根据过去20年来四次市场调整的时间段的平均值进行推算下来，最短的下跌期是5、6个月，最长的下跌期是13个月，平均值是9个月。

我们正在经历20年来第5次的市场下跌期，而且温哥华地区已经从去年的5月份开始连续下跌了9个月，菲沙河谷地区从去年的4月份开始，已经连续下跌了10个月。这个时段已经达到和超过了这个9个月的平均值，就算是这次能够达到最长的时限13个月，那也为期不远了。而且，如果达到这个最长的下跌时段13个月，恐怕市场的筑底阶段就会很短，立即开始缓慢抬升就将是一个大概率事件。

第二个原因，从通胀的周期来看：目前呢，根据老张个人对通货膨胀周期的粗略的观察，发现每次通货膨胀急剧升高之后，都有一个，紧接着的，快速下跌的过程，过去几十年来都是这样，就是说，通胀率急升之后，都有一个急速下降的过程，随之而来，最快的有1年就回归原位的。因此通胀的这一番危机总会得到快速的修正和缓解。

而我们现在已经处于通胀峰值之后开始的下跌区间了，从2022年6月份通胀率8.1%的峰值开始回落，已经持续进行了7个月了，按照这个态势发展下去，再有半年多，我们的通胀率就有可能回缩至理想的状态，央行的利率自然要开始向下调整，而房贷的利率下调，都会提前于央行利率的下调。

我们发现，每次央行要上调利息的时候，房贷利息总是走在央行之前开始调升，同样，央行在开始下调利率之前，各大商业银行也同样会走在央行前面，提前开始下调房贷利率。以此来推算，各大商业银行房贷利率的向下浮动和调整，应该在2-3个月之后发生，房屋价格自然就不会继续深度下跌了。

从通胀的技术分析是这样的，从通胀的客观环境来分析，也是这样的。
通胀的客观环境，主要是指能源价格。在加拿大统计局2022年的《消费者价格指数年度报告》中明确指出，能源价格是通胀率上升的最重要的推手，而能源价格的飙升，主要是俄乌战争造成的，这就是通胀的客观环境。只要俄乌战争在短期内见分晓，能源价格就会迅速回落，通胀率也就会很快地恢复常态。俄乌战争已经要进入决战的阶段了，短期内见分晓是完全有可能的。

第三个原因，从利率的空间来看，央行在1月份宣布加息0.25%，说明加息已经在放缓，不再是继续的大幅加息了，同时央行表示，未来的加息可能会在短期内再加一点点或者暂停，并维持一段时间，说明利率上涨的空间已经极其有限了，理论上来说，5%应该是央行利率的极限值。

另外，从过去的利率走势来看也能够感受到这一点，想当初在2021年的时候，全年的年化通胀率是3.4%，全年内的利率一直维持在0.25%的极端低位，利率与通胀率的差距是3.15%。到了现在，2022年全年的年化通胀率是6.8%，利率到2022年底的时候已经达到了4.25%，而现在都已经达到了4.5%，而通胀率却已经回缩到了6.3%。此消彼长。

如果当初2021年利率与通胀率的差距3.15%被视为合理的话，实际上也是如此，因为2021年没有加息，那么，目前的通胀率6.3%和利率的4.5%，其差距居然缩减到了1.8%，理论上来讲，现在要比2021年的时候好很多，上涨的利率已经把上涨的通胀率抵消掉了，为什么还要继续大幅加息呢，已经完全没有理由了。

所以第三个原因的结论就是，加息已经走到了尽头。

第四个原因，就是从市场的刚需来看。我们在2023年1月份的市场数据报告中看到，温哥华地区的城市屋和公寓，已经有明确的止跌反弹的迹象了，在1月份，城市屋总体上涨了0.8%，公寓总体上涨了1.0%。

这两个数据，在市场普遍的上扬阶段，不算什么，在价格的上升通道中，1个月上涨1个百分点很是正常，但是，1月份的这1个百分点，是在市场的连续下跌中实现的，难能可贵，同时它给我们一个强烈的信号，就是刚需市场很强劲，在市场有一定的跌幅之后，就会有好多买家入市买房，毕竟，人口快速增加是长期性的和永久性的，对住房的刚性需求就会永久性地存在。

就是说，在市场下跌到一定的位置的时候，刚需买家已经按捺不住了，迫不及待地地入市买房，对市场的跌势有扭转和托举的作用。1月份的市场报告和市场表现就证明了这一点。