老张市场观察：跌势当中强力反弹，市场回暖就在眼前！

在刚刚过去的2月份，市场的表现出乎了很多人的意料。成交量大幅攀升了76.9%，房价也总体上涨了1.1%。市场表现很亮眼，不仅仅是成交量在大幅增加，更为重要的是，市场在跌势当中，逆势上扬，几乎呈现了全线上涨的态势。这也在一定的程度上呼应了我们《房地产频道》对市场发展的预测。

老张以前在对市场的预测中好像提起过市场这样的走势，在去年的10月初，在对当时的市场态势进行分析和预测的时候，老张是这样讲的：

对于未来的市场走向，我个人坚持认为，2-3个月之后，市场会逐步降低跌幅，慢慢地走平企稳，因为加息的空间已经有限了，可能还有1个百分点左右，之后市场就应该开始稳定下来了。

但是当时有好多人不相信，来电话质疑我，说，老张，你对市场太乐观了吧？乐观的太离谱了吧？眼看着市场哗啦哗啦的下跌，你竟敢预测2-3个月后市场止跌回稳？

事实证明，在那之后的2-3个月后，也就是今年的1月份，市场的跌幅就真的降低了，从原来的每个月的跌幅2%左右放缓到了1月份只下跌了0.3%，验证了老张当初10月份说的那句话，市场会逐步降低跌幅，开始企稳。

看见我们华人的各类媒体上，对这次的市场反弹说法不一，有的在强调成交量大幅增加，有的也就只是说，房地产市场有可能转暖。

依老张看，成交量在大幅增加，这种现象确实正在发生，市场有可能转暖，这种说法也是对的。只是，多数人对这个2月份的市场反弹，对它的含义和意义，没有足够的认识。

老张做了一下统计，在温哥华地区和菲沙河谷地区，两大市场总共存在的81个单位的房型和区域的统计数据中，有64个上涨，17个下跌，上涨的城区和房型占总数的79%，接近八成的比例。这是什么概念？约80%的市场范围在上涨，就是意味着强力反弹！

这是从市场范围的角度看待这个月的市场表现，我们再从上涨的幅度来看：
请大家想一想，在过去的9个多月，市场的价格系统每个月的平均下跌幅度是2%多，到1月份的下跌0.3%，然后突然间反向弹升了超过1个百分点，这是多数人所想象不到的。有个别的城区的房型，在这一个月内居然上涨了超过7%。所以说，这次市场反弹的意义非同凡响啊。

这次反弹意味着什么？这意味着市场在触底啊！这是一个很明确的市场信号，就是告诉我们说，这个价格区间就是这一轮市场调整的底部。我们在以往的市场分析视频中，曾经强调了好几次，每当市场价格系统的平均值下跌10%到15%的时候，每当个别城区和社区的房价跌幅达到或接近25%左右的时候，市场就应该是触底了，在过去20多年里，我们温哥华地区的房地产市场，经历了4次大幅的、短暂的调整，总体的价格系统，每次调整的幅度，都是在这个范围之内。

第一次发生在2008年，市场价格总体下跌了14%；第二次发生在2012年，市场价格下跌了6.3%；

第三次发生在2016年，市场总体下跌了7.5%；第四次发生在2018年，市场下跌了15.3%；

大家看一看，简单计算一下，这四次调整幅度的平均值是10.8%，最大值是15.3%
到了2023年1月底的时候，从去年的5月份开始，经过9个月的时间，我们的市场总体跌幅就已经达到了12.1%，正好介乎于这过去4次调整的平均值和最大值之间，市场强力反弹一下就是正常的，这就是市场的运行规律。

从上个月的市场报告来看，结合我们的市场实践经验，老张对上个月的市场情况概括如下：

我们先来看第一条：成交总量大幅增加，上市总量开始放大，刚需买家推动房价。
成交总量比上一个月增加了76.9%，增幅很大。1月份的上市总量为3297套，2月份的上市总量为3467套，开始放大了一些。中低价位的房地产区域成交热络，尤其是温哥华地区的公寓市场，全线上扬，无一下跌，所以说，刚需买家是市场反弹的主要推手。

我们再来看看第二条：二月房价震惊天下，快速反弹亮点加大，悲观人士跌掉下巴。

2月份的房价在跌势中突然高调反弹超过1个百分点，出人意料。这超过1个百分点的反弹，就应该叫做快速反弹。请大家想一想，如果每个月的升幅都能够达到和超过1%，全年的累计升幅就是一个不得了数字啊。亮点加大，就是说，1月份在两大市场81个房价计量单位中，有32个单位上涨，2月份有64个单位上涨，市场的亮点在加大！悲观人士跌掉下巴：很多对市场表示悲观的人，不相信老张对市场分析预测的人，几乎都被惊呆了！

第三条：销存量比急速蹿升，人气回暖市态稳定，卖方市场开始形成。

一月份的销存量比是13.7%已经接近买方市场了，二月份这一指标直接蹿升到了23%，上升幅度接近10%，这个23%的总体销存量比，理论上已经进入卖方市场了，市态趋强，市场上的人气自然就开始回暖了。而超过20%的销存量比，就是卖方市场的特征，目前就是这样，但这仅仅是一个开端而已。我们看到，公寓的销存量比达到了25.8%，城市屋已经飞跃到了30.1%的高度。

菲沙河谷地区1月份的销存量比是15.2%，2月份是20.4%，增加了5个百分点，也已经跨入了卖方市场。

市场表现：

请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价从去年的5月份开始下滑至1月底，连续9个月之后，出现反弹了。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2023年2月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,808套，与2022年2月份相比减少了47.2%，与2023年1月份相比增加了76.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了33.0%。2023年2月大温地区各类房屋的当月上市房源为3,467套，与2022年2月相比减少了36.6%，比2023年1月份增加了5.2%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为7,868套，比2022年2月增加了16.7%，与2023年1月份相比增加了5.2%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,123,400，比去年同期下跌了9.3%，与上个月相比价格上涨了1.1%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,813,100，比去年同期下跌了12.0%，过去一个月上涨了0.7%；公寓的指标价格为$732,200，比去年同期下跌了3.0%，过去1个月来价格上涨了1.6%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,038,500，比去年同期下跌了6.3%，比上个月上涨了1.8%。

人气指标方面，2023年2月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为23.0%，比上一个月上涨了9.2%，总体上已经进入“卖方市场”中。在各类房型中，独立屋的销存量比为16.8%，城市屋为30.1%，公寓为25.8%。销存量比的数值反应的是市场的人气，以上数据表明2月份的市场总体上人气开始回暖。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格过去一个月还是处于总体上涨的趋势。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

大家应该多多关注公寓市场，因为公寓居住的疫情风险目前已经开始被忽略了，而在过去2年的行情中，中心城区的公寓涨幅远远地落后于市场。未来的公寓市场在市场行情调整的中后期阶段会很“抗跌”。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆、曾几何时极为疯狂的城市屋市场的价格变化：

城市屋以往的涨幅虽然落后于独立屋，但是后来者居上，并且引发了愈加疯狂的行情。现在城市屋的房价和市场的大环境一样，开始节节下跌了。

热点扫描：

市场热点：过去一个月内房价有一定涨幅的有如下城区：

市场冰点：

在刚刚过去的2月份，跌幅前六名的城区、房型如下：

老张给大家推算和总结了一套十分有用的数据和大家分享，这就是从2022年5月份市场开始下跌以来累计跌幅的排行榜前六名。老张相信这套数据将对大家有所帮助，因为，哪里的房子累积跌幅较大，对于买家来说，哪里就存在更好的房价和投资机会。

温哥华地区和菲沙河谷地区自从2022年5月份开始的累计跌幅排行榜前六名：

我们在观察市场走向的时候，就是要多多关注这些个市场热点和冰点，希望朋友们密切关注老张总结的这个系列的累计跌幅排行榜，这样您就能够清楚地地了解市场的冰点和房价的低点，准确地把握市场脉搏，明确房地产投资的方向。才能够正确地把握市场的脉搏，为将来的地产投资指明方向。

数据看点：

有一个数据值得关注一下，就是温哥华地区的城市屋，销存量比已经超越了30%，进入了强劲的卖方市场范围。

还有一个现象值得大家关注，就是房源稀少的问题。房源少，市场的压力就小，停止加息这样的消息既然已经释出，市场未来就会很轻松地止跌上扬了。

市场展望：

成交量的大幅增加，原因之一就是这个平均值的概念在起作用，出现几个月的低位成交量之后，几个月的寂静，就会引发喷涌而出的成交量，不然的话，平均值该如何解释呢？第二就是刚需市场很强，只要下跌到一定的幅度，就会有些人按捺不住，冲进市场买房子了，毕竟，人口每天都在增加，外来的资金每天都在堆积。

上个月的时候我们就说过，市场在等待重要的消息，就是加息何时减缓和停止。在1月中旬加拿大央行宣布加息0.25%之后，市场果然有所反映，低价房屋的成交就渐趋活跃了起来。到了2月份，市场就更加活跃了，价格系统就反弹了。刚刚在3月初，加拿大央行又宣布暂时不加息，相信市场的止跌回暖，就在眼前！！

今后几个月是市场的筑底阶段，会有小幅的上下震荡，之后开始缓慢爬升，开始一轮新的行情。