商业移民在加拿大买豪宅不报税，两头占便宜的做法要行不通了

SFU公共政策专家Joshua Gordon在报告中援引了加拿大统计局的数据，指出大温地区的房价和收入关联性很低，是因为“大量的海外资本被排除出了官方统计。”Gorden的这份报告是想解决温哥华地区的一大迷思：为何有成千上万年收入少于$44,000的家庭，住在价值$20,000,00——$100,000,00的豪宅里呢？

根据最新的数据，在列治文、西温、温哥华和本拿比，这种现象是最为明显的。这些城市的房价是大温地区最高的，但平均报税收入却很低，非本地买家持有房产的比例也高于其他地区。

Gorden表示，这就证明了许多卫星家庭（Satellite Family）没有老老实实的报税。在他的研究报告中，他将“海外买家所有权”定义为“主要是用在国外获得的收入或财务购房，而不是用在加拿大的需纳税收入购房。”

房价和收入差距特别大，是温哥华和多伦多独有的问题，在加拿大和美国的其他城市都很罕见。通常来说，美国城市都是高房价和高收入相伴而生的。

这份研究是首份基于加拿大住房统计计划（Canadian Housing Statistics Program）数据的研究报告，该计划从两年前开始追踪加拿大海外买家的购房情况，提供了一些城市中普遍存在的海外买家避税情况。Gorden说：“证据表明，许多卫星家庭都在进行避税行为，而卑诗省为了打击和监视这种情况，征收独特的投机空置税是值得赞赏的。”

省律政厅长尹大卫（David Eby）对这份报告表示了认同：“使用独立的数据，有助于纠正市场中的一些不正当行为。”他还表示，卑诗省府在2019年提出的投机空置税，是具有首创性的政策，即使很多人否认房地产市场中存在不当行为，“但我们看到了足够的证据，说明海外资本在影响房市，所以我们采取了行动。温哥华作为一个国际化城市，人们在这里生活却不在这里纳税的问题，是我们需要解决的。”

根据卑诗投机空置税的规定，对于持有房产的外国公民或卫星家庭，他们在卑诗省持有的房屋需要每年缴纳2%的额外税，所谓的卫星家庭，是国外收入占总收入50%以上的家庭。

Gorden认为，投机空置税应该得到更为严格的执行，现在有一种情况是，海外买家会将独立屋的部分房屋，比如地下室出租，用于免除整套房屋的空置税。Gorden建议：“对于独立屋的这种租金豁免应该取消，这可以迫使海外买家要么将房屋出售，要么每年支付投机空置税。”

Gorden指出，有超过20万个家庭，通过加拿大商业移民项目来到了大温地区，这些家庭大多数宣称在加拿大没有收入，但几乎都拥有昂贵的住宅：“拥有大量财富的移民对于房价有很大的影响。”他发现，有三分之二的商业项目移民在大温地区购买了房产，其中大多数都是来自亚洲的移民。

根据加拿大统计局的数据，通过商业项目移民的家庭，所持有的独立屋中间数价格高达255万加元，而这些家庭移民后10年的平均收入，仅为2万加元。而大温地区海外买家房屋持有率高的城市，房价和收入之间的差距也越大，这说明了海外买家对于本地房市的巨大影响。

一般来说，房屋可负担性良好的城市，房屋价格和本地家庭收入之间的比值约为4:1或5:1。但在本拿比，这一比例高达13:1，列治文为16:1，温哥华为22:1，西温哥华为23:1。

尹大卫表示，这些研究和数据的曝光，有助于加拿大税务局采取行动加强监管，让非常富有却不申报的家庭付出代价，重建加拿大民众对于税收系统的信心。