8月大温房市观察：供需紧张房价走高，联排别墅独领风骚

2021年8月份的房地产市场数据报告发表之后，市场人士众说纷纭，因为成交量下跌了，价格还在持平，市场上充满了不确定因素。仔细研究市场报告之后我们发现，虽然成交量在下跌，但上市量也在进一步减少，所以老张对目前市态的判断如下：

成交总量持续下降，上市总量更为缩减，缩量整理依然明显；
成交价格些许微升，价格方向依然上行，高位盘整市态特征；
人气指标持续高涨，共管房屋急速升温，市场逐渐转移重心。

我们来看第一条：成交总量持续下降，是因为8月份的成交量确实比上个月下降了5.2%；上市总量更为缩减，是因为8月份的上市房源总量比前一个月减少了7.9%；就是说，成交量在进一步减少的同时，上市量也在同步减少，这是什么概念？这说明买卖双方都采取了保守谨慎的态度，买方不再疯狂地追涨，卖方也在小心观望，毕竟，成交量是市场的根本动能，而上市量决定着供求关系，也就在直接控制着价格升跌。市场的供应量在持续减少，对市场就有着极强的保温和托举作用。

我们再来看看第二条：成交价格些许微升，全市场的价格仅仅微升了0.1%，基本上处于持平状态。在市场价格经历疯狂的拉升并处于高位的时候，价格连续2个月没升没降，同时成交量缩减，这是典型的高位缩量盘整的特征。

第三条的内容是：人气指标持续高涨，因为市场的总销存量比为35.0%，我们以前经常在讲，销存量比超过20%的时候，市场就进入了卖方为主导的市场状态，而35%已经足以说明市场的热度。共管房屋急速升温，市场逐渐转移中心，是因为上个月全地区的城市屋销存量比一枝独秀，在独立屋连续2个月维持在25%左右的时候，城市屋居然达到了52%，说明市场的成交重心依然围绕着可负担性较强的城市屋市场，另外也说明城市屋的房源供应量更加紧张，供求关系使然，其中温哥华东区的城市屋在过去1个月内就上涨了2.7%。

在所有的市场数据中，我们尤为应该注意的是房源的上市量。除了前几个月上市量持续减少之外，目前的市场房源总存量仅有9,005套，低于11,500这个历史平均值达22.0%，而虽然目前的成交量相对减少，但还是高于过去10年来相同月份成交量平均值的20.4%。房源紧张而成交畅旺，市场的价格当然不会下降。

目前全国的注意力可能都集中在两个方面，一个是疫情，一个是大选。在过去一年半的时间内，疫情没有给房地产市场带来什么负面的影响，相反却大幅刺激了市场的疯狂上行。大选会影响市场吗？

老张的解读是：大选一定会影响房地产市场，但影响不会大，也不会持久，原因三：

第一，各大政党都把目光集中在了房地产市场这个民生大卖场上，目光也都集中在了海外买家这个替罪羊身上。要知道，5年前实行的15%至20%的海外买家附加过户税就已经几乎砸烂了海外买家这个市场空间，从2016年下半年开始，海外买家在市场上就已经难觅踪迹寥寥无几了，他们现在开始严禁海外买家购买加拿大的民宅，还有何意义呢？无非是为了拉选票，蒙骗那些头脑简单的选民而已。

第二，加拿大统计局2016至2017年公布的数据显示，海外买家持有加拿大民宅产权所占有的比例仅为4%，说明海外买家并不是加拿大房地产价格疯涨的主要推手，即便在温哥华地区影响较大，也都集中在价格奇高的豪宅市场内。将这些豪宅买家赶出市场，于普通的民宅市场有何益处呢？从另一方面来看，动辄几百上千万的豪宅，即便价格腰斩，又有几个加拿大本地人买得起呢？

第三，最有可能在大选中胜出的两大政党，自由党和保守党，他们都提出了在未来3至4年内建造100至140万套民宅以解决房屋供应量和可负担性的问题。这是一个超大的无解的伪命题。请大家设想一下，以温哥华地区所占有的房地产比重和300万人口来看，100多万套的新建房屋，我们这里应该至少分配有10%以上，那就是10万至14万套住房，要在3至4年之内完成，可能性有多大？按照每一栋公寓楼300个单元来计算，未来3至4年内就要在温哥华地区建造300至400栋高层公寓，几乎相当于目前Downtown、Metrotown、Brentwood Mall和Richmond Centre目前现存的高层公寓的数量总和，有这种可能性吗？未来3至4年内再造几个同样的市中心？钱从哪里来？谁来建造？在哪里建造？

禁止海外买家买房为期2年，那么2年之后就会放开吗？未来3至4年内新建100至14万套民宅既然毫无可行性，说这样的大话，放这样的空炮，有何意义？答案是：一切为了大选。

大选过后一地鸡毛，也就不了了之!

各大党派大选政纲中对房地产的政策，主要集中在对入市者的心理影响。如果大家能够赞同老张对此的分析，就应该会心一笑，淡然处之。

这一轮市场行情的热点主要集中在中价位以下的独立屋市场。经过过去3个月来的市场缓冲，抢房大战已经开始偃旗息鼓，老张继续在做成交状况的简要统计，把温哥华地区8个中心城区和菲沙河谷2个热点城区素里和兰里过去一个月来独立屋成交状况列表如下：

从这个列表中我们可以看出，过去一个月内，大温地区仅有三分之一左右的独立屋成交价格等于或者超出了标价，但是菲沙河谷地区的抢房大战依然如火如荼，原因还是房价的可负担性问题。房价相对低廉的区域，独立屋依然炙手可热。

大温地区房地产协会经济学家Keith Stewart对8月份的市场评述如下：“8月份的市场比预计的要繁忙，上市房源没有同步增长，使得市场供给量比较紧张。房源的供应量是目前影响市场的最重要的因素，为了缓解价格压力以及给房屋买家更多的选择，市场需要更多的房源供应。”他继续说道：“房屋的可负担性一直是大选的重要话题，我们鼓励各个政党采取切实可行的措施，创造更多的购房机会供买家选择。在评估市场的时候，请注意房价的年化增幅已经达到了2位数，这都是过去3、5个月之内达成的。为了更好地了解您所中意的地段的房价，请向您的经纪人咨询。”

疫情期间的市场表现：

在以往18个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从去年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，尤其在3、4、5月间，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，一年多来价格一直在上升。6、7、8月份的市况有所趋缓，但依然处于极热的卖方市场。请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去18个月的疫情阶段，是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，现在刚刚进入缓冲期。独立屋一直保持着上升的态势。

一般来说，确定一个市场是否买方、卖方、平衡状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。去年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）已经达到了21.4%，7月份更是达到了25.9%，8月份略有下滑，但还是高达23.8%，9月份这个比值在跳跃式增至27.8%，而10月份更是高达29.7%，11月份也还是维持在27.6%这样一个高位，12月份更是到达了非常罕见的36.2%的极限数值，2021年1月份也接近30%，到了2月份更是攀上了44.6%的历史高位之一，在3月份，市场的总销存量比居然达到了62.4%这样一个不可思议的数值，4月份虽然较3月份有所降低，却也达到了47.9，同样是历史高位之一，5月份稍有回落，依然在38.9%的高位，6月份虽有下滑，也还是维持在34.7%，7月份价格走平，但销存量比依然处在33.8%，8月份价格微升，销存量比还是处在35%这样一个高位！

这几个比值表明，我们已经有了15个月强有力的数据支撑，市场已经连续15个月维持着很高的人气指标和成交比例，已经连续15个月处于纯粹的罕见的“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气上升房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2021年8月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,152套，与2020年8月份相比增加了3.4%，与2021年7月份相比减少了5.2%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，超越了20.4%。2021年8月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,032套，与2020年8月相比减少了30.6%，比2021年7月份减少了7.9%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,005套，比2020年8月减少了29.7%，与2021年7月份相比也减少了8.6%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,176,600，比去年同期上涨了13.2%，与上个月相比价格微升0.1%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,807,100，比去年同期上升了20.4%，过去一个月上涨了0.3%；公寓的指标价格为$735,100，比去年同期上涨了7.6%，过去1个月来价格微跌了0.2%；目前全地区城市屋的指标价格为$952,600，比去年同期上涨了16.5%，比上个月上涨了0.3%。

人气指标方面，2021年8月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为35.0%，比上一个月上升了1.2%，总体上还是处于一个超级的卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为25.3%，城市屋为51.8%，公寓为39.2%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明8月份的市场总体上人气依然旺盛。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？