老张市场观察 | 大温房市需求旺盛，房屋价格攀升

在刚刚过去的2021年1月份，温哥华地区的房地产市场持续了去年下半年的畅旺市态，市场持续火爆活跃，价格继续攀升，形成了2021年全年的良好开端。在1月份的市场报告中，有几个值得注意的变量值得我们特别关注一下：

第一，独立屋市场价格在加速上升。过去半年来独立屋的市场价格涨幅一直维持在每月1.0%以上，尤其是1月份，一个月内的平均涨幅更是高达1.4%。

第二，城市屋的销存量比居高不下，过去半年来销存量比一直维持在30%至40%之间，一月份高达37.6%，凸显疫情期间房屋安全性的重要。

第三，公寓的市场价格一改过去几个月的颓势，过去1个月来量价齐升，价格上涨了0.6%，市场的销存量比上升了4.0%。但是从过去一年来的表现来看，很不尽人意。在如此热络的市场中，公寓全年的平均涨幅仅仅为2.2%，与蒸蒸日上的独立屋比较，独立屋过去一年来的涨幅是10.8%，有一点儿“弱爆了”的感觉，将有可能快速“补涨”。

第四，远郊独立屋价格的上升开始“退潮”，除了阳光海岸之外，威斯勒（Whistler）、宝云岛（Bowen Island）、斯高密市（Squamish）的房价都在下跌，斯高密市（Squamish）在过去一个月内的跌幅更是高达2.8%！

大温地区房地产协会主席Colette Gerber对1月份的市场评述如下：“一月份的成交量比以往的相同月份高很多，房屋的上市量却没有同步增加，这就构成了市场的竞价购买局面和价格的不断攀升。”她继续说道：“换房的需求和疫情期间房贷利率的历史低位已经成为过去6个月以来的市场推动力，几年前购入房产的人们，房屋价格已经上涨，这些人在寻求换房以满足需求。”

这样看来，主流社会对房市的火爆和房价的上升归结为房贷的低利率，这固然是一个非常重要的原因。这些天有几个客户在和老张讨论目前市态的时候，老张提出的个人观点是，市场的走势都有前瞻性，除了低利率之外，人们还有着非常好的市场预期。试想，疫情重重地打击了经济发展，但是疫情终将过去，在未来的几个月内，全体加拿大人都有望完成疫苗接种，到时候我们的经济可能会强劲的反弹，尤其是遭受重创的旅游业会迅速地复苏，甚至会出现报复性的消费状况，人丁兴旺何愁房地产不旺？

公寓市场过去一个月内的市场表现也同样印证了老张市场前瞻性的观点。首先是市场的“轮动效应”，根据以往的市场经验，独立屋价格疯涨一段时间之后，公寓就会紧随其后，这是市场价差造成的，独立屋的价格远远跑在了前面，对公寓的价格起着拉动的作用。第二是疫情之后，本地区的人员流动增大，留学生将大批回归，对公寓的后市表现将起到推波助澜的作用。

近期市场的表现实在令人眼花缭乱，竞价购买此伏彼起，市场如同战场，到处都在上演着“抢房大战”。针对这种市态，作为入市者，我们应该如何应对？

作为买家，请记住老张的忠告：不要抢房！不要抢房！不要抢房！重要的事情说三遍，因为抢房会引发一系列的问题，这一点在以前的房地产漫谈中，老张有过详细的说明，此文在老张的网站www.VanRealtor.com上可以查到，恕不赘述。

作为卖家，市场热闹非凡的时候，是卖房换房的好时机，但是请注意，精准定价是第一大原则，既不要非理性地标高价而错失良机，也不要听信一些人的“忽悠”，用超低价吸引买家的眼球。要知道，您的房子最终的买家只有一个，充分的市场曝光和耐心的合同谈判才会得到最好的结果。

疫情期间的市场表现：

在以往8个多月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋市场，几个月来价格一直在上升。在买家和卖家愈发活跃的情况下，市场已经克服了疫情给人们带来的恐慌情绪，已经长期地、全方位地跨入了卖方市场。请看下列图表中各类指标价格在疫情期间的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上是向好的。过去10个月的疫情阶段，房地产市场并没有出现有些人预想的“崩塌”，而是总体价格稳定、逐步攀升，尤其是独立屋市场，过去10个月来一直保持着上升的态势。

一般来说，确定一个市场的状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。6月份的市场总销存量比已经达到了21.4%，7月份更是达到了25.9%，8月份略有下滑，但还是高达23.8%，9月份这个比值在跳跃式增至27.8%，而10月份更是高达29.7%，11月份也还是维持在27.6%这样一个高位，12月份更是到达了非常罕见的36.2%的极限数值，刚刚过去的1月份也接近30%。这几个比值表明，我们已经有了8个月强有力的数据支撑，市场已经连续8个月维持着很高的成交比例，已经连续8个月处于“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气上升房价上升，这是卖方市场的常态。

过去的历史经验表明，每当市场的总体销存量比接近和达到30%左右的时候，市场就会处于疯狂的上扬阶段，而在过去的一个月中，市场的情况也确实如此。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2021年1月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,389套，与2020年1月份相比大幅增加了52.1%，与2020年12月份相比减少了22.8%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，大幅超越了36.4%。 2021年1月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,480套，与2020年1月相比增加了15.7%，比2020年12月份大幅增加了86.0%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为8,306套，比2020年1月微增了3.6%，与2020年12月份相比减少了2.7%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,056,600，比去年同期上涨了5.5%，与上个月相比上涨了0.9%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,576,800，比去年同期上升了10.8%，比上个月上升了1.4%；公寓的指标价格为$680,800，比去年同期上涨了2.2%，过去1个月来价格上涨了0.6%；目前全地区城市屋的指标价格为$815,800，比去年同期上涨了4.3%，比上个月上涨了0.2%。

人气指标方面，2021年1月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为28.8%，比上一个月上升了1.2%，总体上处于极度的卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为26.3%，城市屋为37.6%，公寓为27.8%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明1月份的市场总体上人气鼎盛，实实在在地完全扫清了疫情当下的市场阴霾和入市者的心理阴影。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格都处于快速的涨升状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域，但是疫情之下的表现稍逊一筹。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

需要大家注意的是，近3个月来公寓的价格普遍偏软，主要还是疫情中居住的安全性原因。

热点扫描：

市况热络热点频出，疫情之下也概莫能外。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点，一个月内涨幅超过3.0%的独立屋市场都在中心城区：西温和皮特草原的独立屋市场，过去一个月内均飙涨了4.1%！！高贵林港的独立屋市场一个月内也疯涨了3.8%。高贵林和枫树岭的独立屋市场也涨幅可观，过去一个月内分别上涨了2.3%和2.8%。远郊的公寓市场最近非常疯狂，威斯勒（Whistler）的公寓过去一个月飙涨了5.0%，斯高密市（Squamish）的公寓在1个月内也疯涨了4.5%。

但在任何市态中，不同房型不同城区社区都有涨跌互现的情况。最近远郊的房屋市场价格在急剧波动，斯高密市（Squamish）的独立屋和城市屋价格在过去一个月内就分别狂跌了2.8%和3.4%。

市况要点：

BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。过去这些抑制房价的措施至今还在严重影响着市场。另外，几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制，温哥华市明年将要实施的3%的空置税将为市场带来更大的不利因素。

加拿大央行在过去2年之内连续3次降息之后，现在的房贷利率已经达到了过去85年来的历史低位，有些银行甚至推出了1.0%的极端利率以吸引客源。加拿大央行行长在公开场合不止一次地表示，现有的低利率政策将持续到2023年。虽然最近美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响，基准利率几乎接近0.0%，但它同时又逼迫房贷利率在如此历史低位的时候继续下行，房贷利率已经持续下调至1.0%至1.4%之间，这已经给温哥华地区的房地产市场带来了巨大的推动力。

加拿大政府已经开始实行的预算案，其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%，以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军，公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。

大温地区本地人，尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃，中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋，尤其是素里、兰里$60万左右的城市屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，楼盘预售市场渐趋“凉凉”，已经进入平淡期，二手楼花市场清淡，楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零，市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者，亏本甩卖楼花者愈发多见，是买家淘宝的好时机。另外，新近建成并成交的公寓楼盘比比皆是，对公寓市场起到了一定的冲击作用。

中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑，西温和温西的个别豪宅社区降幅明显，曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。过去一年来，多数独立屋社区已经开始出现价格强劲反弹的现象，温哥华西区和西温哥华的豪宅价格在最近几个月都在小幅上扬，房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格筑底形态已经显现，未来应该有很好的市场表现。

中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场调整之后，应该正在孕育很好的市场契机。加之疫情当前，能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要，城市屋和低价独立屋的价格正在稳步攀升，2020年的后半年在快速拉升，具有更好的投资价值，请大家要格外关注。

加拿大的移民政策在进一步放松，尤其是留学生转移民的配额在大幅增加，这将为本地的房地产市场注入新的活力，中低价位的房产市场，尤其是公寓市场将因此更加受益。

各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为首当其冲，楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响，2019年初开始实行的楼花转让登记制度已经为此雪上加霜。

中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年多来遭受了市场的冷落，淡出了市场买家关注的热点，在目前的疫情之下逐步显示了它们的投资机会，本那比、列治文和北温哥华城区的旧独立屋最近就得到了市场的追捧，涨幅可观。希望各位多多关注。抓住机会将大有斩获。

疫情之下，留学生买家们正在迅速地退出市场，以往的这些年轻的买家已经风光不再，因为他们回国逃命者居多，留学生家长又暂时无法来加拿大。但是从今年开始，加拿大移民局加速了留学生经验类移民的审批，移民名额也在急速增加，相信未来1至2年内，这些新生代移民将对市场构成一定的推力。

菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强，过去几年来一直非常火热，价格走势也一直很稳健，一年来的总体价格有9.3%的涨幅，三年来的总体价格也有高达9.0%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为5.5%，三年来的总体价格却见到了0.1%的微小跌幅，与菲沙河谷相比，温哥华地区市场综合指标价格3年来的波动几乎可以忽略不计了！所以长期来看，房屋的可负担性依然是市场的焦点，这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。