老张市场观察：房市成交火爆，变化蕴育其中

在当今的温哥华地区，房地产市场成交量节节攀升，一直是疫情期间人们最为关注的焦点。

在刚刚过去的11月份，房地产市场的成交量再次燃爆了整个地区。由于买方的需求持续超越历史平均水平，自从2015年以来11月份的成交量首次跨越3,000套整数关，达到了过去10年来11月份成交量的第二个最高值。

在11月份的市场报告中，在火爆的成交量数据的背后，有几个值得注意的变量值得我们注意：

第一，独立屋市场价格在加速上升。过去4个月来独立屋的市场价格涨幅一直维持在每月1.0%以上。

第二，城市屋的销存量比居高不下，过去5个月来销存量比从31%增加到现在的40%以上，凸显疫情期间房屋买家的选择方向。

第三，公寓的市场价格渐显颓势，过去4个月来每月的涨幅在不断缩小，从每月的0.3%至持平，到了11月份在市场成交如此火爆的情势中居然下跌了1.0%。与蒸蒸日上的独立屋比较，独立屋过去一年来的涨幅是9.4%，而公寓的涨幅仅仅为3.4%，明显偏弱。

第四，房屋买家的目光在漂移，在全地区范围内，阳光海岸的房屋成交量呈现了同比最大幅的增加，2020年11月份成交了106套，比2019年11月增加了82.8%！

从上述四个方面的变化来看，其最根本的原因还是疫情。在如此严重的疫情当中，能够自然地形成社交距离，给家人一个更加安全的生活空间，有效地避开与他人接触的公共区间，独立屋和城市屋当然是上佳选择。由于疫情的影响，远程办公、居家办公渐为流行，人们已经开始不太在乎是否居住在中心城区，近两个月来，阳光海岸、高尔夫群岛、斯高密市、兰里、枫树岭等地房屋成交量的大幅上升，证明人们的社会生活空间有向远郊扩散的趋势。

展望未来的市场发展，我们能够看到的市场推力和市场阻力有如下几个方面：

市场推力之一：持续走低的房贷利率，给原本购买力低下的本地人口注入了巨大的活力。近期银行利率的下调，已经到了无以复加的程度，汇丰银行等率先推出了1.0%以下的超低利率，其他银行也都纷纷下调至1.3%左右。这是房贷利率历史的新低点，已经形成对房地产市场的巨大推力。

市场推力之二：美国选战的胶着状态，给整个北美的经济和政治形式带来了很大的不确定因素。无论是老川还是老拜上台，对中国的外交和经济政策短期内都不会改变。例如，严格的留学生录取政策和对中共高层的制裁以及对中共党员的审查和驱逐，都会给赴美人员造成严重的阻隔，也对目前在美的华资安全构成了巨大的威胁。中国未来的留学生将有更多人来加拿大，中国的在美资金也将大批地流入加拿大以规避风险，这些因素将对温哥华地区的房地产市场形成强大的第二推力。

市场推力之三：香港和台湾的乱局，将促使很多港台华人重新考虑未来安家置业的方向，寻求稳定的安全港是他们最重要的考量，温哥华将以独特的地理优势和环境优势成为他们的首选目的地之一。港台华人移居大温地区，将给本地的房地产市场带来足够强大的第三大推力。

市场推力之四：疫情终将过去，未来几个月内加拿大人将普遍接种新冠疫苗。人们对此抱有很大的期望，这个期望不仅仅在于疫情的终止，更在于人们的社会经济生活回归正常化。一旦经济发展恢复正常，房地产市场将更加活跃，这将是推动市场前行的第四大推力。

市场阻力：最近BC省的人口数据表明，BC省的注册人口在今年呈现了负增长，这是过去20年来的第一次，人口的流失将对本省的经济发展和房地产市场的发展造成一定的影响，值得我们所有人密切关注。

温哥华地区房地产协会的主席 Colette Gerber 女士对上个月的市场评价如下：“进入夏季以来，全地区的房屋市场需求接近了历史最高水平，因而形成了房屋市场的上行动力，在独立屋和城市屋的市场范围内尤为如此。房屋的市场供应量是了解房价走势的关键因素，大温地区的房源供应量没有跟得上市场需求的脚步，这种趋势在当今的市场上有利于卖方。”

疫情期间的市场表现：

在以往8个多月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11月份的大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋市场，几个月来价格一直在上升。在买家和卖家愈发活跃的情况下，市场已经克服了疫情给人们带来的恐慌情绪，开始全方位地跨入卖方市场。请看下列图表中各类指标价格在疫情期间的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上是向好的。过去8个月的疫情阶段，房地产市场并没有出现有些人预想的“崩塌”，而是总体价格稳定、逐步攀升，尤其是独立屋市场，过去8个月来一直保持着上升的态势。

一般来说，确定一个市场的状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。6月份的市场总销存量比已经达到了21.4%，7月份更是达到了25.9%，8月份略有下滑，但还是高达23.8%，9月份这个比值在跳跃式增至27.8%，而10月份更是高达29.7%，11月份也还是维持在27.6%这样一个高位。这几个比值表明，市场已经连续6个月维持着很高的成交量，已经连续6个月处于“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气上升房价上升，这是卖方市场的常态。

过去的历史经验表明，每当市场的总体销存量比接近和达到30%左右的时候，市场就会处于疯狂的上扬阶段，而在过去的一个月中，市场的情况也确实如此。

目前市场目前的总体状态是，成交活跃，房源充足，人气鼎盛，价格攀升。但是由于疫情严重和经济发展以及人口的变化，人们的消费理念也在悄然的变化中。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2020年11月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,064套，与2019年11月份相比大幅增加了22.7%，与2020年10月份相比减少了16.9%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，大幅超越了24.6%，达到了过去十年来11月份成交量的第二个最高值。 2019年11月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,608套，与2019年11月相比增加了36.2%，比2020年10月份减少了27.0%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为11,118套，比2019年11月微增了3.2%，与2020年10月份相比减少了10.5%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,044,000，比去年同期上涨了5.8%，与上个月相比微跌了0.1%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,538,900，比去年同期上升了9.4%，比上个月上升了1.0%；公寓的指标价格为$676,500，比去年同期上涨了4.3%，过去1个月来价格下跌了1.0%；目前全地区城市屋的指标价格为$814,800，比去年同期上涨了5.6%，比上个月上涨了0.2%。

人气指标方面，2020年11月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为27.6%，比上一个月下跌了2.1%，总体上处于极度的卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为27.9%，城市屋为40.1%，公寓为23.9%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明11月份的市场总体上人气鼎盛，实实在在地完全扫清了疫情当下的市场阴霾和入市者的心理阴影。

房地产协会官方数据表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格都处于涨升状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域，但是疫情之下的表现稍逊一筹。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

需要大家注意的是，近3个月来公寓的价格普遍偏软，主要还是疫情中居住的安全性原因。

热点扫描：

市况热络热点频出，疫情之下也概莫能外。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点，一个月内涨幅超过2.0%的都是地处远郊：斯高密市（Squamish）的独立屋市场，过去一个月内平均飙涨了3.1%！！威斯勒（Whistler）的独立屋市场一个月内也疯涨了3.2%，阳光海岸（Sunshine Coast）的独立屋市场，过去一个月内上涨了2.5%。中心城区内过去一个月涨幅最高的，一个是穆迪港的独立屋市场，另一个是温哥华东区的独立屋市场，分别上涨了1.9%和1.7%。

但在任何市态中，不同房型不同城区社区都有涨跌互现的情况，近两个月的公寓市场尤为如此。例如：在如此火爆的房市中，温哥华西区的公寓市场在一个月内就狂跌了2.5%，斯高密市（Squamish）的公寓也惨跌了2.6%！还有三角洲的公寓市场，过去1个月内也下跌了2.4%！

市况要点：

BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。过去这些抑制房价的措施至今还在严重影响着市场。另外，几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制，温哥华市明年将要实施的3%的空置税将为市场带来更大的不利因素。

美联储过去2年来已经连续降息3次，这次为了应对疫情可能带来的经济危机，于3月份再次宣布2次大幅降息，加拿大央行这次紧随其后，也于3月份宣布降息，降幅非常可观，虽然最近美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响，基准利率几乎接近0.0%，但它同时又逼迫房贷利率在如此历史低位的时候继续下行，房贷利率已经持续下调至1.0%至1.4%之间，这已经给温哥华地区的房地产市场带来了巨大的推动力。

加拿大政府已经开始实行的预算案，其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%，以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军，公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。

大温地区本地人，尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃，中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋，尤其是素里、兰里$60万左右的城市屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，楼盘预售市场渐趋“凉凉”，已经进入平淡期，二手楼花市场清淡，楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零，市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者，亏本甩卖楼花者愈发多见，是买家淘宝的好时机。另外，新近建成并成交的公寓楼盘比比皆是，对公寓市场起到了一定的冲击作用。

中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑，西温和温西的个别豪宅社区降幅明显，曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。过去一年来，多数独立屋社区已经开始出现价格强劲反弹的现象，温哥华西区和西温哥华的豪宅价格在最近几个月都在小幅上扬，房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格筑底形态已经显现，未来应该有很好的市场表现。

中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场调整之后，应该正在孕育很好的市场契机。加之疫情当前，能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要，城市屋和低价独立屋的价格正在稳步攀升，2020年的后半年在快速拉升，具有更好的投资价值，请大家要格外关注。

加拿大的移民政策在进一步放松，尤其是留学生转移民的配额在大幅增加，这将为本地的房地产市场注入新的活力，中低价位的房产市场，尤其是公寓市场将因此更加受益。

中美之间的敌对与摩擦使得中美关系近乎崩盘，美国大选中的法律大战也剑指中美关系，香港的局势也愈发严峻，现在又突然冒出个更严重的第二波新冠疫情，再有就是台海上空战云密布，加之中国政府近期要试行的数字货币将使得所有富豪的个人财富无所遁形，这些事件都在时时刻刻冲击着华人富裕阶层的心理承受力，他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁，中国国内的资本外逃和已经进入美国以及香港的巨额资本，以及外逃的香港人的资本，将加速流入加拿大，温哥华地区的房地产市场将因此受益。

华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场，列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场，素里和兰里市内共管式物业的项目开发中，华商投资愈发多见，公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃，单位价格平稳。

商业地产已经成为华人投资商的关注热点，在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下，强烈地吸引着来自中国大资金的目光，投资目标渐趋多元化，买家主要以寻求土地开发增值，以及项目的保值和稳定回报为主。大中型开发类的商业地产项目呈现热销状态，经营类的宾馆等物业也备受瞩目，但是出租类的商业地产项目，尤其是办公楼和底层商铺之类的物业，在承受着疫情的重大冲击。

各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为首当其冲，楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响，2019年初开始实行的楼花转让登记制度已经为此雪上加霜。

中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年多来遭受了市场的冷落，淡出了市场买家关注的热点，在目前的疫情之下逐步显示了它们的投资机会，本那比、列治文和北温哥华城区的旧独立屋最近就得到了市场的追捧，涨幅可观。希望各位多多关注。抓住机会将大有斩获。

疫情之下，留学生买家们正在迅速地退出市场，以往的这些年轻的买家已经风光不再，因为他们回国逃命者居多，留学生家长又暂时无法来加拿大。但是从今年开始，加拿大移民局加速了留学生经验类移民的审批，移民名额也在急速增加，相信未来1至2年内，这些新生代移民将对市场构成一定的推力。

菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强，过去几年来一直非常火热，价格走势也一直很稳健，一年来的总体价格有7.5%的涨幅，三年来的总体价格却有高达9.3%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为5.8%，三年来的总体价格却见到了0.1%的微小跌幅，与菲沙河谷相比，温哥华地区市场房价综合指标的价格波动几乎可以忽略不计了！所以长期来看，房屋的可负担性依然是市场的焦点，这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。