不是危言耸听：买房时间窗仅剩7个月

在过去的六个月里，新冠疫情给加拿大房市带来了许多不确定性，但房市活跃程度丝毫没有受到影响，究其原因，一方面人们在担心错过捡漏的良机，另一方面则是加拿大央行的低利率政策吸引了更多买家入市买房。

不过，这种疯狂的局面不会持续很长的时间：许多机构都预测未来几个月将发生一些重大调整，有业内人士暗示：如果窗口期过去了，你的买房大计将困难重重。

最近，一家贷款公司的CEO、按揭经纪Leduc在接受采访时表示，这几周在和申请按揭预批的客户进行交流时，他发现加拿大人最近的收入变动幅度很大，对于按揭市场来说，这是一个危险的信号。Leduc说：“不单单是房屋买家会受到影响，那些准备入市买房的，正在更换按揭项目的，都受到了收入骤降带来的负面影响。”

疫情期间，许多行业受到了很大冲击，行业从业者的收入大幅下降，受影响最大的群体就是时薪工作者、自雇人士和收入严重依赖奖金或佣金的工作者，他们的购买力骤降，可能会一直持续到2023年。

Leduc解释说，放贷方在评估收入变化较大的申请人时，会查看申请人最近两年的收入评估报告、T4和T1税表，并计算它们的平均值。两年收入平均值和最近一年收入这两个数字相比，数字更小的一个将成为该申请人申请按揭时的参考收入。

也就是说，今年买房的申请人，评估收入用的是2018年和2019年的收入情况，不会受到今年疫情的影响。但是到了2021年，届时买房的申请人将需要评估2019年和2020年的收入情况，对于收入因疫情锐减的群体来说，他们的收入水平将受到很大的影响，购买力将大幅下降。

Leduc说：“目前，放贷方不会看你2020年的评估通知（Notice of Assessment）或T4税表，因为你还没有这些文件。但是一旦你收到了今年的NOA或T4，申请按揭时就必须提交。”

举例来说，如果一名申请人在2018年和2019年的年收入都是$96,000，那么在核定收入时，放贷方就会按照每年收入$96,000进行计算。但是，如果她在2020年的收入降到了$80,000，那么他在2019年-2020年的平均收入就降到$88,000了，在2021年申请按揭时，他的核定收入将比之前少了$8,000。而这就意味着，他的贷款能力减少了16%，购买力大概减少了$74,000。

由于放贷方要求提供两年的收入证明，所以在2022年申请按揭的客户，也会受到今年疫情导致的收入下降的影响。一些在今年受疫情影响收入骤降的群体，最早也要等到2023年才能恢复到原本的购买力，因为届时需要提供的是2021年和2022年的收入证明。

今年的疫情是所有人都始料未及的，有人猜测放贷方是否会调整政策，将申请人的收入损失归因于疫情，而不是归因于申请人。但Leduc认为，放贷机构对这样的政策调整并不感兴趣：“一些放贷机构强烈反对这种做法，他们认为不应该更改规则。并没有人出来说要进行政策调整，今年的生意其实和往年差不多。”

不过，Leduc表示按揭市场中的确出现了新情况：许多加拿大人知道自己明年的购买力会受到负面影响，而放贷机构也担心因为疫情，明年申请按揭的客户显著减少，因此，放贷机构会考虑更改收入计算模型。

一旦放贷机构修改模型，放贷机构或许会查看申请人在2019-2020年和2020-2021年的收入，选择其中较高的一个数字作为收入核算标准。放贷机构也可能查看申请人在2019、2020、2021这3年中的年收入，选择其中最高的两个计算平均收入。