金秋枫叶飘红，大温房市称熊

在房地产业内，历来都有“金九银十”之说，就是：每年的9月份和10月份，多数都是房地产市场的黄金期，但是，9月份的市场表现很低迷，是本年度表现最差的月份。我们还把上一期的市场观察取名为：金九市态昏暗，银十难现奇观。

我们在做9月份市场观察与分析的时候，就预测说，10月份的市场，一定也不会好转，所以我们说，难现奇观。那么，传统的银十刚刚过去，市场的实际表现到底是怎样的呢?

和我们预测的一样，没有好转，更谈不上奇观。实际上，十月份的市场，比9月份的表现更加低迷了一些。金秋10月，荣景缺失，所以我给这一期的市场观察取名为：金秋枫叶飘红，大温房市称熊。

请注意，不是称雄，而是称熊，我这里用的是狗熊的熊，说明，我们整个地区的房地产市场，从上半年强力反弹的阶段性牛市，已经反转，进入了目前的阶段性熊市。

在6月份的时候，当时市场还在强力反弹的过程中，老张就说过，反弹马上就要结束了，未来几个月应该是市场的震荡期。我们现在就是处于这个阶段，震荡期间就会有一个探底的过程。价格会徐徐下滑，人气会渐渐飘散。

市场的数据是如何表现的呢？我们来看一看2023年市场主要数据列表：

温哥华地区和菲沙河谷地区房地产市场2023年主要数据列表：

首先，我们看看最上面的两行，就是10月份的成交量：

温哥华地区10月份的总成交量是1996套，是年初以来，除了1、2月份和9月份之外的，最差的月份。菲沙河谷地区10月份的成交量是970套，也是年初以来，除了1、2月份之外的，成交量最低的月份。

我们再来看看两大市场的房源总量：

温哥华地区目前市场上的房源总量是11599套，是年初以来10个月中的最高值，已经达到了过去10年来同一时段房源总量的平均值，还略微超过了一点点。菲沙河谷地区目前市场上的房源总量是6580套，也是年初以来10个月中的最高值。

房源总量迭创新高，这对供求关系，会造成很大的影响，所以，房价就会承受压力。

我们再往下，看看两大市场的销存量比：

温哥华地区10月份的销存量比是17.9%，是年初以来，除了1月份之外的最低值，和9月份持平。菲沙河谷的销存量比是15.0%，是年初以来除了9月份之外的最低值，这表明，现在市场的人气很清淡。

我们再来看看这个表格中的，单月的房价变化：

大温地区10月份的房价总体下跌了0.6%，是年初以来10个月当中表现最糟糕的月份。菲沙河谷10月份房价总体下跌了1.4%，也是今年最差的月份。

这4个方面的数据，都很不好。看到这些数据的比较，我们就清楚了一件事，金九银十，进入熊市。

从上个月的市场报告来看，结合我个人的市场实践经验，老张对上个月的市场情况概括如下：（看图）

成交量方面：成交总量持续缩小，上市总量同步减少，房源总量堪比飞鸟；

成交价方面：房价系统继续下调，菲沙河谷正在领跑，买方卖方全都懵了；

销存量比方面：销存量比已经平衡，两大市场指标均等，人气寡淡市况称熊。

我们对这些评价进行逐一解释如下：

在成交量方面，成交总量持续缩小：

大温地区单月的成交总量，相对于5月份的今年的最高值3411套，过去5个月来一直在逐次递减。菲沙河谷地区过去几个月的成交量基本上也是同样走势，6月份，菲沙河谷的成交总量达到了本年度最高值1935套，然后是连续4个月的成交量逐月下跌，所以，成交总量持续缩小。

上市总量同步减少：

两大市场10月份单月的上市总量都有所减少。

房源总量堪比飞鸟：

温哥华地区目前的房源总量，7月份跨越了10000套整数关，并且，已经维持了4个月，目前是过去10个月来房源总量的最高值。

菲沙河谷也是类似的情况，房源总量跨越了6000套整数关，也，已经维持了4个月，也是自年初以来房源总量的最高值。所以说，房源总量堪比飞鸟。

我们把房源总量比作飞鸟，就是说，它在越飞越高！

在成交价方面：房价系统继续下调：

两大市场的房价在10月份都呈现了，继，8、9月份下跌之后，继续下跌的态势，房价总体分别下跌了0.6%和1.4%。所以说，房价系统继续下调。

菲沙河谷正在领跑：

在菲沙河谷总共24个城区和房型的计价单位中，10月份和9月份一样，仅仅有5个城区和房型有微量的涨幅，占比21%，其余全部在下跌。在温哥华地区的57个城区和房型的计价单位中，10月份有26个未跌或者有微弱的涨幅，占比45.6%。所以说，菲沙河谷的跌势大于中心城区，领跌在前，这种情况8月份就已经开始了，所以，在房价下跌的时候，菲沙河谷正在领跑。

买方卖方全都懵了：

这几个月一直都是这样，房贷利息一飞冲天！这个也像飞鸟一样！

那我们就换一句话来说，房贷利息高飞如鸟，买方卖方全都懵了。对于买家来说，房价在下漂，房贷在升高，买还是不买？对于有房的人士，尤其是有投资房的人们，房价没有涨，房贷在疯涨，卖还是不卖？

所以老张的形容，就是，全都懵了。

在销存量比方面，销存量比已经平衡：

两大市场在10月份，销存量比，就是当月的成交量与当月房源总量的比值，已经跌入了平衡市态范围，并且已经维持了两个月。

两大市场指标均等：

温哥华地区10月份的销存量比官方数据为17.7%，菲沙河谷的官方数字为15.0%，和9月份一样，大体上差不多，所以，我们说，两大市场指标均等。

人气寡淡市况称熊：

一方面，销存量比这个技术指标已经跌入了平衡市态，人气自然很清淡。

另一方面，房价在上半年连续6个月的反弹之后，从8月份起，连续3个月持续下跌。

所以，目前的市场就是，人气寡淡市况称熊。

市场表现：

请看下列图表，观察过去12个月内温哥华地区各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价从去年的5月份开始下滑至1月底，连续9个月之后，连续出现了6个月的反弹，之后的8月份、9月份和10月份，市场连续3个月下跌。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2023年10月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,996套，与2022年10月份相比增加了3.7%，与2023年9月份相比增加了3.6%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了29.5%。2023年10月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,664套，与2022年10月相比增加了15.4%，比2023年9月份减少了14.4%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为11,599套，比2022年10月增加了12.6%，与2023年9月份相比增加了1.9%。目前的房源总量与过去十年来相同时段房源总量的平均值相比，增加了1.9%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,196,500，比去年同期上涨了4.4%，与上个月相比价格下跌了0.6%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,001,400，比去年同期上涨了5.8%，过去一个月下跌了0.8%；公寓的指标价格为$770,200，比去年同期上涨了6.4%，过去1个月来价格微涨了0.2%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,100,500，比去年同期上涨了6.0%，比上个月微涨了0.2%。

人气指标方面，2023年10月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为17.9%，比上一个月微涨了0.2%，已经连续2个月进入平衡市态。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？