老张11月地产观察：冬雨连绵，大温房市要玩完？

大自然进入寒冷的冬季，温哥华地区阴雨连绵。与之同时进入冬季的，还有温哥华地区和菲沙河谷的房地产市场，同样是阴跌连连。市场自从8月份开始下跌以来，到了11月底，已经连续阴跌了4个月。

在冬季里，大环境不好，很难出现冬日里的暖阳。在传统的房地产市场的淡季里，同样也很难出现缕缕阳光。我们现在的市场大环境，就是处于最为阴暗的时刻。

对于买家而言，房贷成本节节攀升，是过去20年来的最高点；

对于卖家而言，房屋价格连续阴跌，市场浑浑噩噩断了人气；

对于租客而言，房屋租金连续上涨，房租的可负担性极为糟糕；

对于投资人而言，房贷续约压力山大，现金流阻断后难以为继。

这个时候，市场上弥漫着悲观的情绪和各种流言，这是完全正常的。有客户打来电话问老张，房市烂成了这个“熊样”，我们该怎么办？

用我们温哥华房地产频道嘉宾唐汉博士的话来说：在市场至暗的时刻，要Hold住了，才会柳暗花明！

就是这样，我们常说：“冬天来了，春天还会远吗？”眼看着利率的上涨已经到了尽头，加国的移民在不断地增长，未来的市场，在银行利率开始下调的时候，就应该是我们的市场重拾升势的时候。

那么，银行的利率什么时候会开始下调呢？种种迹象表明，应该就在明年的春夏之间！

我们现在就是处于一个阶段性的熊市，熊市期间就会有一个震荡探底的过程。价格会徐徐下滑，人气会渐渐飘散，这个时候，房价的低谷就会悄然出现了。

目前市场的数据是如何表现的呢？我们来看一看2023年市场主要数据列表：

首先，我们看看最上面的两行，就是11月份的成交量：

温哥华地区11月份的总成交量是1,702套，是年初以来，除了1月份之外的，最差的月份。菲沙河谷地区11月份的成交量是891套，也是年初以来，除了1月份之外的，成交量最低的月份。

我们再来看看两大市场的房源总量：

温哥华地区目前市场上的房源总量是10,931套，是年初以来11个月中的第3高点，已经达到了过去10年来同一时段房源总量的平均值。菲沙河谷地区目前市场上的房源总量是6,254套，是年初以来11个月中的第4高点。

房源总量处于高位，这对供求关系，会造成很大的影响，所以，房价就会承受压力。

我们再往下，看看两大市场的销存量比：

温哥华地区11月份的销存量比是16.3%，是年初以来，除了1月份之外的最低值。菲沙河谷的销存量比是14.0%，是年初以来除了的最低值，这表明，现在市场的人气很清淡。

我们再来看看这个表格中的，单月的房价变化：

大温地区11月份的房价总体下跌了1.0%，是年初以来11个月当中表现最糟糕的月份。菲沙河谷11月份房价总体下跌了1.1%，也几乎是今年最差的月份。

这4个方面的数据，都很不好。看到这些数据的比较，我们就清楚了一件事，阶段性熊市，我们还需要走一段时间。

从上个月的市场报告来看，结合我个人的市场实践经验，老张对上个月的市场情况概括如下：（看图）

我们对这些评价进行逐一解释如下：

在成交量方面，成交总量持续缩小：

大温地区单月的成交总量，相对于5月份的今年的最高值3,411套，过去6个月来一直在连续下滑，逐次递减。菲沙河谷地区过去几个月的成交量基本上也是同样走势，6月份，菲沙河谷的成交总量达到了本年度最高值1,935套，然后是连续5个月的成交量逐月下跌，所以，成交总量持续缩小。

上市总量大幅减少：

两大市场11月份单月的上市总量都有比上一个月有了一个重量级的减少，温哥华地区单月上市量减少了27.8%，菲沙河谷地区单月上市量减少了整整20%。

房源总量高位横飘：

温哥华地区目前的房源总量，7月份跨越了10,000套整数关，并且，已经维持了5个月，持续到今天，居高不下。

菲沙河谷也是类似的情况，房源总量跨越了6,000套整数关之后，也已经维持了5个月，也是高位横盘。

两大市场的房源总量，几个月来都在横向飘动！

在成交价方面：房价系统阴跌不断：

两大市场的房价在11月份都在下跌，从8、9月份下跌之后，连续阴跌了5个月之久，目前还看不到转机。

四月连跌熊市明显：

在上一期的市场观察中，我们说过，市场在金九银十的时候“称熊”，是因为那个时候市场刚刚完成了三连跌，宣告进入熊市。当我们今天看到市场连续第四个月下跌的时候，就已经到了熊市的中段了，这时，熊市特征就愈发明显了：价格阴跌不断，市场买气不见。

在菲沙河谷总共24个城区和房型的计价单位中，11月和10月份以及9月份一样，仅仅有5个城区和房型有微量的涨幅，占比21%，其余全部在下跌。在温哥华地区的57个城区和房型的计价单位中，11月份有14个未跌或者有微弱的涨幅，占比24.6%。

峰回路转看似遥远：

任何市场，只要进入熊市，都要有一个痛苦的时段，熊市也是一个看似漫长的阶段。对市场持悲观态度的人们，一定会有“漫漫黑夜无尽头”的感觉。看似遥远，实则不然。再过几个月，市态就会轻松起来。

在销存量比方面，销存量比低位平衡：

两大市场在11月份，销存量比，就是当月的成交量与当月房源总量的比值，还是平衡市态范围，这种市态，温哥华地区已经维持了3个月，菲沙河谷已经维持了5个月。相对于12%至20%这么一个平衡市态的范围，两大市场目前的销存量比徘徊于14%至16%之间，算作低位平衡，或者说，处于平衡市态中的低位。

两大市场指标均等：

温哥华地区11月份的销存量比官方数据为16.3%，菲沙河谷的官方数字为14.0%，大体上差不多，所以，我们说，两大市场指标均等。

市态清淡悬停半空：

销存量比进入平衡市态范围之后，人气自然很清淡，这样的市态恰似一个热气球一样，悬停在半空中，上下两难。

市场表现

RISE

请看下列图表，观察过去12个月内温哥华地区各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价从去年的5月份开始下滑至1月底，连续9个月之后，连续出现了6个月的反弹，之后的8月份、9月份、10月份和11月份，市场连续4个月下跌。

市场综述：

RISE

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2023年11月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为1,702套，与2022年11月份相比增加了4.7%，与2023年10月份相比减少了14.7%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了33.0%。2023年11月大温地区各类房屋的当月上市房源为3,369套，与2022年11月相比增加了9.8%，比2023年10月份减少了27.8%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为10,931套，比2022年11月增加了13.5%，与2023年10月份相比减少了5.8%%。目前的房源总量与过去十年来相同时段房源总量的平均值相比，增加了3.7%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,185,100，比去年同期上涨了4.9%，与上个月相比价格下跌了1.0%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,982,600，比去年同期上涨了6.8%，过去一个月下跌了0.9%；公寓的指标价格为$762,700，比去年同期上涨了6.2%，过去1个月来价格下跌了1.0%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,092,600，比去年同期上涨了6.9%，比上个月下跌了0.7%。

人气指标方面，2023年11月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为16.3%，比上一个月下滑了1.6%，已经连续3个月进入平衡市态。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。