房源增多几多愁，山雨欲来风满楼！

现在的市场就是处于一片混沌的状态。利息还会涨吗？房贷还会涨吗？市场还会继续反弹吗？通货膨胀的走势如何？什么时候能降息？这些大家普遍关心的问题，归根到底，就是市场今后往何处去？就如同那个马户和又鸟，这才是我们市场“根本的问题”。

▌我们来理清一下思路：

利息还会涨吗？可能涨，也可能不涨。即便是涨，也是最后一次，所以，利息对市场的影响，也就基本上这样了，强弩之末，可以忽略了。

房贷还会涨吗？应该不会了，但是短期内维持这样的高位，是必然的。3年疫情，百业凋零，银行好不容易等到了这样一个抢钱、赚钱的机会，是不会轻易放过的。

市场还会继续反弹吗？反弹在逐步减弱。过去的连续6个月的反弹，每个月的反弹幅度如下：

温哥华地区过去6个月的反弹，就是2、3、4、5、6、7这六个月，反弹的幅度分别为：

1.1%，1.8%，2.4%，1.3%，1.3%、0.6%

菲沙河谷地区过去6个月的反弹幅度分别为：

0.5%，2.0%，2.8%，2.1%，2.1%，0.5%

观察一下这两组数据可以得出如下两个结论：1. 总体的反弹幅度在减弱；2. 菲沙河谷地区的反弹更加趋弱。

通货膨胀的走势如何？通胀在减弱，已经从去年的最高值8.1%跌入了3.0%以下，目前是2.8%，应该已经接近正常了。

什么时候能够降息？众说纷纭，降息是必须的，什么时候会发生？那要看美联储和加拿大央行什么时候玩儿够了，才会慢慢地把利息降下来，用一首歌来回应，那就是“大约在冬季”。

上个月我们谈到了“供求关系”，只是给大家提示一下，市场价格的走向，毕竟还有一个最重要的因素之一，就是这个供求关系。目前的供求关系正在悄然发生变化，不知不觉间，大温地区的房源总存量已经超越了10000套整数关，菲沙河谷的房源总量也超越了6000套整数关。按照目前的态势发展下去，房源继续累进增加，就会给市场带来越来越大的压力。

那么，房源还会持续不断地增加吗？答案是肯定的！

最近我们所接触到的客户朋友和房地产投资人，他们共同的话题几乎都是，房屋贷款合约要更新，房贷供款压力太大，要不要卖掉投资的房产以减轻压力。从这些现象中我们可以感受到，受困于房贷利息的压力而不得不卖房的人，会越来越多，因此，市场的房源总量就会不断地加大。

“Active listings continued to climb。”这是菲沙河谷房地产协会市场报告中的一句话。

供求关系发生反转的时候，就是市场开始反向的时候。请大家拭目以待。

7月份的市场报告发表之后，从上个月的市场报告来看，结合老张个人的市场实践经验，对上个月的市场情况概括如下：

成交量方面：成交总量大幅下滑，上市总量有减有加，房源总量累计增大；

成交价方面：房价反弹持续减缓，两大市场疲态尽显，独立房屋矛盾焦点；

销存量比方面：销存量比趋向平衡，卖方市场热气蒸腾，卖方纠结开始乱营。

我们对这些评价进行逐一解释如下：

在成交量方面：成交总量大幅下滑：

大温地区成交总量，过去6个月来，从低于2000套到2000至3000套之间，5月份达到了3400套，达到了过去10年来的平均值。到了6月份，成交量下滑到了2988套，7月份进一步减少到了2455套。菲沙河谷过去6个月的成交量也是在逐次增加，然后减少，从不足1000套，到1500套左右，增加到了5月份的1700多套。到了6月份，菲沙河谷的成交总量增加了200多，达到了1935套，然后在7月份急剧下滑到了1368套。所以说，成交总量大幅下滑。

上市总量有减有加：

温哥华地区2月份的上市总量为3467套，3月份为4317套，4月份4307套，5月份为5661套，6月份为5348套，7月份是4649套。

菲沙河谷的情况也大致是这样，2月份的上市总量为1938套，3月份为2559套，4月份2478套，5月份为3533套，6月份为3424套，7月份是2855套。

房源总量累计增大：

温哥华地区目前的房源总量，已经跨越了10000套整数关，达到了10301套，这是过去2年来房源总量的最高值。

在成交价方面：房价反弹持续减缓：

这个我们刚刚讲过，两大市场的房价在2、3、4月份，涨幅逐月加大，到了5、6、7月份，反弹的涨幅在逐步减缓。

两大市场疲态尽显：

涨幅减缓，已经只有半个百分点了，当然就显现出了市场的疲弱的态势，反弹应该已经进入了尾声阶段。

独立房屋矛盾焦点：

在过去几个月份的市场表现中，无论是在远郊还是在中心城区，独立屋都涨幅偏大，成为了市场关注的焦点，但是，到了7月份，虽然独立屋的涨幅还是偏大些，例如，在总体房价涨幅为0.5%的这个7月份，温哥华地区独立屋的涨幅就还是维持在了1.1%，菲沙河谷的独立屋涨幅，也是1.1%。看上去很强劲，但是这个市场区域内的销存量比就下滑到了平衡市态中，介乎于16%至17%之间。价格很强，人气不旺，这就是我们说矛盾的地方。

在销存量比方面，销存量比趋向平衡：

过去6个月，在市场的连续反弹中，2月份两大市场的销存量比直接蹿升到了23%和20.4%，3月份更是大幅蹿升到了30.7%和34.0%，4月份是32.7%和33.5%，5月份是38.4%和30.8%，到了6月份，温哥华地区的销存量比有所下降，至31.4%，菲沙河谷是32.6%，到了7月份，两大市场的销存量比都大幅下滑到了卖方市场的下沿，温哥华地区是24.9%，菲沙河谷是更是下滑到了22%。两大市场的走向，开始趋于平衡市态。

共管房屋热气蒸腾：

人气指标依然处于卖方市场，销存量比大幅下滑的同时，公寓和城市屋还是市场的注目焦点，成交相对热络，人气旺盛，原因就在于它们的价格，相对来说有较强的可负担性。

卖方纠结开始乱营：

目前的市场上，有越来越多的“房贷卖盘”，这些将成为市场重要的房源，也将对市场构成越来越大的压力。同时，越来越多的卖家都开始纠结于卖与不卖之间，房贷供款的压力，已经使得很多人不堪重负了。未来几个月的市场上，会看到更多的这样的“房贷卖盘”。

市场表现：

请看下列图表，观察过去12个月内温哥华地区各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价从去年的5月份开始下滑至1月底，连续9个月之后，连续出现了6个月的反弹。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2023年7月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,455套，与2022年7月份相比增加了28.9%，与2023年6月份相比减少了17.8%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了15.6%。2023年7月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,649套，与2022年7月相比增加了17.0%，比2023年6月份减少了13.1%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为10,301套，比2022年7月减少了4.0%，与2023年6月份相比增加了3.1%。目前的房源总量与过去十年来相同月份房源总量的平均值相比，减少了14.4%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,210,700，比去年同期上涨了0.5%，与上个月相比价格上涨了0.5%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,012,900，比去年同期上涨了0.6%，过去一个月上涨了1.1%；公寓的指标价格为$771,600，比去年同期上涨了2.6%，过去1个月来价格上涨了0.6%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,104,600，比去年同期上涨了1.2%，比上个月上涨了0.5%。

人气指标方面，2023年7月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为24.9%，比上一个月下跌了6.5%，总体上已经连续6个月处于“卖方市场”中。