温哥华地区房地产市场观察：供求关系大反转，及时降息是关键！

老张在写这篇市场评论的时候，已经是6月5日了。加拿大央行今早宣布：降息0.25%！

加拿大央行的降息，打响了全球央行调降利息的第一枪！标志着疫情引发的全球大通胀的结束，也标志着未来的世界经济秩序将逐步恢复正常。

这次降息，对加拿大，尤其是对温哥华地区的房地产市场，有何影响？当然是正向的，市场价格系统将获得巨大的推动力。

从年初到现在，5个月的时间，除了1月份之外，两大市场已经连续上涨了4个月，方向稳定，涨幅渐缓，从2月份的每月涨幅近2个百分点，4个月来逐次降低，5月份的时候就只有半个百分点了，菲沙河谷甚至还出现了微弱的降幅。究其原因，就是市场对降息的预期，从年初的热切盼望，心态笃定，到最近这两个月的逐步失望，心态彷徨。

从另外一个方面来看市场，影响房价的另外一个重要因素，那就是供求关系。

过去2个月来，市场的供求关系，与前两年相比，可以说完全实现了大反转。

最近这两个月的单月上市量，都达到了创纪录的水平。4月份的上市量达到了7100套，5月份的上市量也达到了6400套，这两个月的成交量却没有同步，或者同比例上涨，这就给市场的总房源形成了一个“堆积”态势，市场的上市房源总量迅速超越了平均值，就是那个我们经常提起的11500套，这样一个关键的数据。4月份的房源总量达到了12491套，5月份更是进一步超越了13000套整数关，达到了13600套，远远超越了11500这个平均值。

目前市场的供求关系状态是：供大于求！这，又将给市场带来巨大的压力！

供求关系大反转！什么原因？

一方面，2020年3月份至2022年3月份，由于疫情的影响，加拿大的贷款利率创下了100年来的最低值，温哥华地区的房价走出了一轮大牛市。在那一段时间内买房的人们，都在充分利用当时的超低利率，普遍都采用了少则3年，多则5年的较长期的贷款合约。到了最近几个月，原先低利率的房贷合约纷纷到期或者接近到期，房贷需要续约，而新的房贷合约，利息太高了，每个月的供款额和2020至2022年相比，几乎都翻倍了，很多人，尤其是投资人，都感觉不堪重负了，上市卖房就是很多人的无奈选择。

另一方面，央行的利率，房贷的利率，能否在2024年进行连续的大幅下调，这是很多人所期盼的，又是迟迟未见的。过去几个月来，人人都在说，人人都在讲，只听楼梯响，未见人入场，失去信心的大有人在，所以上市卖房，就是这些人焦虑的心态所致。

这次央行的如期降息，将一扫市场心态的阴霾，价格系统保持升势，这应该都是显而易见的。

降息既然开始，就应该有一个连续性，不可能只降息一次然后就偃旗息鼓，所以，那些受心态和房贷不堪重负的卖家，心情应该大好起来。抱着犹疑心态的买家，也会满心欢喜地欣然入市。部分卖家撤出市场，成交量放大，供求关系趋于紧张，都应该是大概率事件。

目前市场的数据是如何表现的呢？我们来看一看过去12个月来市场主要数据列表：

温哥华地区和菲沙河谷地区房地产市场过去1年来的主要数据列表：

首先，我们看看最上面的两行，就是5月份的成交量：

从2024年2月份开始，两大市场的成交量，2、3、4月份都在逐次递增，5月份有所下滑。

我们再来看看两大市场的单月上市总量：
从2024年2月份开始，两大市场的单月上市量，2、3、4月份也都在逐次递增！5月份也有所下滑。

我们再来看看两大市场的房源总量：
同样，从2024年2月份开始，两大市场每个月的房源总量，2、3、4、5月份都在逐次递增！5月份达到了过去4年来的创纪录水平！房源总量处于阶段性高位，这对供求关系，已经造成很大的影响，所以，房价就会承受压力。菲沙河谷的房价，5月份就有微弱的下滑。

我们再往下，看看两大市场的销存量比：

从2024年2月份开始，大温地区的销存量比，都大于等于20%这个重要的技术关口，说明市场的人气畅旺，卖方市场特征明显。菲沙河谷的2、3、4月份和大温地区一样，在20%以上，5月份有所滑落，至19.0%，落入了平衡市态中的上沿。

我们再来看看这个表格中的，单月的房价变化：
正如我们所说，从2024年2月份开始，两大市场3个月内都实现了房价“涨升连三月”，5月份两大市场的房价涨跌互现。

市场表现：

请看下列图表，观察过去12个月内温哥华地区各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价从去年的8月份开始下滑至1月底，连续6个月之后，连续出现了4个月的反弹。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2024年5月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,733套，与2023年5月份相比减少了19.9%，与2024年4月份相比减少了3.5%。上个月的总成交量与过去十年来相同时段成交量的平均值相比，减少了19.6%。

2024年5月大温地区各类房屋的当月上市房源为6,374套，与2023年5月相比增加了12.6%，比2024年4月份减少了10.1%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为13,600套，比2023年5月增加了46.3%，与2024年4月份相比增加了8.9%。目前的房源总量与过去十年来相同时段房源总量的平均值相比，增加了19.9%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,212,000，比去年同期上涨了2.3%，与上个月相比价格上涨了0.5%。

在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,062,600，比去年同期上涨了5.9%，过去一个月上涨了1.3%；公寓的指标价格为$776,200，比去年同期上涨了2.2%，过去1个月来价格下跌了0.3%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,145,500，比去年同期上涨了5.2%，比上个月上涨了0.9%。

人气指标方面，2024年5月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为20.8%，比上一个月下滑了2.7%，已经连续4个月处于卖方市场范围。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。