在我们刚刚经历了4个月的疫情阶段中，温哥华地区房地产市场的成交量从3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6月份的大幅增加，再到7月份的超越历史平均水平，市场在从波谷向波峰急剧攀升。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋市场，几个月来价格一直在上升。在买家和卖家愈发活跃的情况下，市场已经克服了疫情给人们带来的恐慌情绪，开始全方位地跨入卖方市场。
有些人可能对老张的这种说法表示怀疑，那就让我们看一看过去4个月来单月的市场总体房价的升跌数据吧。
在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上是向好的。过去的4个月的疫情阶段，房地产市场并没有出现有些人预想的“崩塌”，而是总体价格稳定，稳中有升，尤其是独立屋市场，过去4个月来一直维持着上升的态势。
刚刚我们还提到“市场开始全方位地跨入卖方市场”，是这样吗？是的，因为6月份的市场总销存量比已经达到了21.4%，7月份更是达到了25.9%。这个比值表明，7月份的成交总量达到了市场房源总量的25.9%。
每当这个比值达到和超过20%的时候，市场就进入了“卖方市场”范围，人气上升房价上升，这是卖方市场的常态。
目前市场的总体状态是，成交活跃，房源充足，人气鼎盛。
每当市场热络的时候，就会有一些“抢房”的现象出现，被人们津津乐道。“某个房子上市之后收到了很多个Offer”，“某个房子高于标价多少多少万成交”，这些个新闻话题不绝于耳，卖方经纪人也经常用这样的案例到处炫耀。这两天老张听说的一个成交案例就是，某个房地产经纪公司的一个上市房源收到了多个Offer，那个独立屋以高于标价20多万成交。在过去任何时段房地产市场热闹的时候，这类案例都比比皆是。
难道这是市场的真实情况吗？好房子都需要去抢购吗？抢来的房子一定是好房子吗？答案是：No。
房屋买家在看到好房子的时候，一定要及时出手。上一期的“老张市场观察”中我就说过，对于自住房的买家来说，最适合自己家人的房子就是最好的房子，而这样的房子在任何市态中都有可能出现，只有及时快速地出手才有可能得偿所愿。如果最适合自家人的房子有一个很高的难以接受的价格，这还是最好的房子吗？显然不是。那么您还要去抢购吗？您还是省省吧，谁愿意买就让他去买吧，价格不合适的房子绝不是“好房子”。
那么，为什么市场上还是频频出现“多个Offer抢购”的现象呢？原因就在于房屋卖方和卖方经纪人所采用的“低开高走”的销售策略。
所谓“低开高走”就是：房屋上市的时候，以低于市场合理价位的标价上市，以吸引更多的买家前来看房，卖方经纪人设定一个时间统一收取买家的Offer，因为卖方和卖方经纪人期望收到多个买家的Offer，价格高于标价，在众多个Offer中进行选择，价高者得。
老张认为，对于这类房源来说，大批的买家争相看房，多个Offer激烈竞争，这都是卖方经纪人刻意营造出的虚假繁荣而已，成熟理性的买家大可不必理会。但就是因为市场上存在着大批不成熟的卖家和买家，才使得这类恶意的销售策略频频得手。
老张认为，这种销售策略是恶意的，原因在于：第一，房屋标价是虚假的，目标价格远高于标价；第二，低价上市以吸引众多买家来看房是一种骗术，在这种虚假繁荣和快速成交中，卖方经纪人可能是唯一的受益者。
理论上来说，在市场经济社会，任何明码标价的商品，只要买家按标价购买就应该顺利成交。可是在虚假低价上市的房源面前，这个原则是无效的，为了得到这个“便宜的房子”，出价的买家绝不会是一个。众多买家出价，自然就形成了“竞价抢房”的局面，卖方和卖方经纪人在向隅偷笑的同时，拿到了“最好的成交价格”。
这样的成交价格一定是“最好的价格”吗？可能是，也可能不是。这就要看成交价格和市场的“公平价格”之间是否有差价了。
例证之一：4年前，北本那比的一处旧独立屋，以低于公平价格20万上市（当时的公平价格为$220万左右），吸引了26个Offer竞价购买，最终的成交价超过了$250万。在这个案例中，最终胜出的买家出了一个疯狂的价格，对于卖家来说就是最好的价格。
那么问题来了，对于买家来说，这是最好的价格吗？显然不是。还有，这么高的成交价，银行贷款如何解决？银行对此处房屋的评估价很有可能只有$220万，这时候，买方要付出首付款之外，还要多加$30多万补齐差价才可能顺利成交。买家在出价之前考虑过这个问题吗？如果买家没有这另外的$30万现金，还能顺利成交吗？
例证之二：在刚刚过去的7月份，本那比的一处公寓单元，以$68万的标价上市，市场的公平价格应该是$74万左右，多个Offer竞价之后，以$69.5万成交，比公平价格低4万余。这个价格对于卖家来说，是最好的价格吗？当然不是。
由此可见，多个Offer竞价购买的情况下，成交价很可能远远高于市场的合理价格，也有可能低于市场的公平价格。
在这类的恶意销售中，谁是受益人？显而易见，卖方经纪人一定是受益人，因为在很短的几天内就得以销售成功，赚取了几千甚至是几万元的佣金。有人也许会问，卖方也一定是受益人吧？答案是：未必。看到上述2个例证，大家可以就应该明白了。
老张在此提醒众位卖家朋友，多个Offer竞价购买的情况下，成交价可能高于市场的合理价格，也有可能低于市场的公平价格。采用“低开高走”的销售方式，对于卖家来说冒着价格风险的同时，也会面临潜在的法律风险。试想，如果多个Offer中，最高的价格超过了您的标价，但是没有达到或超过市场的公平价格，就如同例证二中的情形一样，而买家出的又是无条件的“Cash Offer”，你卖还是不卖？如果卖了你就吃亏了，如果不卖的话，买方是有权利和你打官司的，找出你上市合同的漏洞，纠缠你1至2年，到时候你该如何是好啊？
老张同时提醒众位买家朋友，千万不要被“便宜的房子”所迷惑，即便您真的喜欢某个看上去很便宜的房子，也要好好地咨询房一下地产经纪人，搞清楚它的“市场公平价格 - Fair Market Value”。不然的话，您一旦被竞价的气氛所感染，出一个离谱的价格，悔之晚矣！对这样的房源，您还是不要沾边儿为好。
市场综述：
在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2020年7月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,128套，与2019年7月份相比增加了22.3%，与2020年6月份相比大幅增加了28.0%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，超越了9.4%。2019年7月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,948套，与2019年7月相比增加了28.9%，比2020年6月份增加了2.8%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为12,083套，比2019年7月减少了15.1%，与2020年6月份相比增加了5.8%。
在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,031,400，比去年同期上涨了4.5%，与上个月相比上涨了0.6%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,477,800，比去年同期上升了5.0%，比上个月上升了0.9%；公寓的指标价格为$682,500，比去年同期上涨了4.2%，比上个月上涨了0.3%；目前全地区城市屋的指标价格为$797,700，比去年同期上涨了3.7%，比上个月上涨了0.9%。
人气指标方面，2020年7月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为25.9%，比上一个月上升了4.5%，总体上进入了卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为25.1%，城市屋为31.1%，公寓为24.7%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明7月份的市场总体人气鼎盛，实实在在地完全扫清了疫情当下的市场阴霾。
房地产协会官方数据表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。
关键数据：
我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？
从上面的列表可以看出，绝大多数中心城区的独立屋价格都处于涨升状态。疫情之下，独立屋的安全性已经成为市场的共识。
公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家市场的活跃区域，但是疫情之下的行情表现平平。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：
需要大家注意的是，近3个月来公寓的价格普遍偏软，主要还是疫情中居住的安全性原因。
热点扫描：
市况热络热点频出，疫情之下也概莫能外。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点，一个是远郊的宝云岛和阳光海岸的独立屋市场，过去一个月内的平均飙涨了7.2%和4.2%！另一个是西温哥华和北温哥华的独立屋市场，1个月内的涨幅分别为2.6%和2.4%！第三个是东本那比和温哥华西区的城市屋市场，过去1个月内价格分别上涨了1.9%和1.8%！
但在任何市态中，不同房型不同城区社区都有涨跌互现的情况。例如：远郊威斯勒（Whistler）的公寓市场，过去1个月内就狂跌了6.5%；斯高密市（Squamish）的公寓市场更糟糕，过去1个月内惨跌了7.1%！
市况要点：
省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。另外，几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制。受这些因素影响，温西和西温豪宅市场在过去3年多来已经有了16%左右的跌幅，中等价格独立屋也有了近6%的跌幅。在目前的疫情之中，独立屋以其安全性备受青睐，多数城区的独立屋价格未降反升。
2. 美联储过去2年来已经连续降息3次，这次为了应对疫情可能带来的经济危机，于3月份再次宣布2次大幅降息，加拿大央行这次紧随其后，也于3月份宣布降息，降幅非常可观，虽然最近美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响，但它同时又逼迫房贷利率在如此历史低位的时候继续下行，这将给温哥华地区未来的房地产市场带来巨大的推动力。待到疫情缓解之后，低利率对市场的推动力将是不容忽视的。
3. 加拿大政府已经开始实行的预算案，其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%，以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军，公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。
4. 大温地区本地人，尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃，中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。
5. 新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，楼盘预售市场已经进入平淡期，二手楼花市场清淡，楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零，市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者，亏本甩卖楼花者愈发多见，是买家淘宝的好时机。
6. 中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑，西温和温西的个别豪宅社区降幅明显，曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。过去一年来，多数独立屋社区已经开始出现价格触底反弹的现象，温哥华西区和西温哥华的独立屋价格在最近几个月都在小幅上扬，房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格筑底形态已经显现。
7. 中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场调整之后，应该正在孕育很好的市场契机。加之疫情当前，能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要，城市屋和低价独立屋的价格正在稳步攀升，在2020年底之前可能有快速拉升的行情，具有更好的投资价值，请大家要格外关注。
8. 加拿大大选之后的移民政策将进一步放松，未来移民配额的大幅增加，将为本地的房地产市场注入新的活力，中低价位的房产市场，尤其是公寓市场将因此更加受益。
9. 中美之间的敌对与摩擦已经陷入了一场持久战，香港的局势也愈发严峻，现在又突然冒出个新冠肺炎扩散的疫情，加之中国政府近期要试行的数字货币将使得所有富豪的个人财富无所遁形，这些事件都在时时刻刻冲击着华人富裕阶层的心理承受力，他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁，未来中国国内的资本外逃和已经进入美国以及香港的巨额资本，以及外逃的香港人的资本，将加速流入加拿大，温哥华地区的房地产市场将因此受益。
华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场，列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场，素里和兰里市内共管式物业的项目开发中，华商投资愈发多见，公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃，单位价格平稳。
商业地产已经成为华人投资商的关注热点，在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下，强烈地吸引着来自中国大资金的目光，投资目标渐趋多元化，买家主要以寻求土地开发增值，以及项目的保值和稳定回报为主。大中型开发类的和租赁类的商业地产项目呈现热销状态，经营类的宾馆等物业也备受瞩目。
各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为首当其冲，楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响，2019年初开始实行的楼花转让登记制度已经为此雪上加霜。
中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年多来遭受了市场的冷落，淡出了市场买家关注的热点，在目前的疫情之下逐步显示了它们的投资机会，本那比和北温哥华城区的旧独立屋最近就得到了市场的追捧，涨幅可观。希望各位多多关注。抓住机会将大有斩获。
疫情之下，留学生买家们正在迅速地退出市场，以往的这些年轻的买家已经风光不再，因为他们回国逃命者居多，留学生家长又暂时无法来加拿大。但是从今年开始，加拿大移民局加速了留学生经验类移民的审批，移民名额也在急速增加，相信未来1至2年内，这些新生代移民将对市场构成一定的推力。
菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强，过去几年来一直非常火热，价格走势也一直很稳健，一年来的总体价格有4.1%的涨幅，三年来的总体价格却有高达10.8%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为4.5%，三年来的总体价格却只有1.1%的涨幅，与菲沙河谷相比，涨幅仅为十分之一。所以长期来看，房屋的可负担性依然是市场的焦点，这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。
观察结论 ：
疫情当前，市场热闹非凡，未来几个月的市场将持续保持快节奏的稳中有升的状态，卖方市场已经形成但是其持续性还有待观察。总体房价稳定，不同房型、不同城区、不同社区之间热点频出应该是下半年的主旋律。
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