疫情期间温哥华房市逆势上扬,背后的3大因素你知道吗？

关心时事的人们都很清楚，人们传言中的疫情的二次爆发已经不可避免，来势汹汹的第二波疫情，使得BC省的每日感染人数已经超过了百人大关，房地产市场却又如何火爆异常呢？

温哥华地区房地产协会8月份的数据报告显示，量价齐升是市场的主旋律，成交量已经超越了过去十年来相同月份平均值的19.9%，总体的房价也在1个月内上升了0.7%。疫情当前，房市为何大幅升温了呢？

7am shot — Photo by ben o'bro / Unsplash

究其原因老张认为，应该有如下3条原因：

第一：房贷利率在走低，房贷审批的压力测试在放缓。

在过去的几个月中，加拿大在全国范围内逐步降低房贷利率，各大银行的房贷利率都在竞相“降价”。疫情之前的各类定期的和浮动的利率基本上都维持在2.5%至2.7%之间。疫情开始之后3个多月的时间内，房贷利率总体下了一个台阶，现在房贷的浮动利率已经降至1.6%至1.7%之间。就5年期的固定利率来说，8个月之前为3.0%至3.3%，现在居然已经降至2.0%左右，银行的基准利率也已经由年初的3.95%降至今日的2.45%。加拿大央行行长Tiff Macklem在7月16日曾经说过，加拿大全国在长时间内都会维持这一利率的历史低位。大家知道，房贷利率例来都是房地产走势的风向标，利率的持续下调，自然给房地产市场的升温带来了动力。

房贷利率降低的同时，房贷审批的压力测试（Stress Test）也在逐步放缓，5月份的时候就已经将年初的5.19%下调至4.99%，近期又有更大的放缓空间释出，进一步降至4.79%。贷款压力测试的放缓，对房地产市场起到了推波助澜的作用。

第二：外部资金在涌入，中美对抗的边际效应在扩展。

中美之间自从去年开始的贸易战至今，已经进入了全面对抗的阶段，两国之间的所有沟通管道均已封闭，川普政府在一招紧似一招地放出组合拳，重击了本已恶化的双边关系的同时，时刻震撼着在美的中国投资人和留学生本已脆弱的心灵。随着美国政府逐步制裁中国公司和个人的行为不断加剧，以及正在逐步对中国学生关闭的留学大门，中美对抗将产生巨大的边际效应，而此效应正在逐步扩展中。

老张认为，受此影响，大批在美国的中国热钱，甚至已经投入各行各业的中国民间游资，都在迅速地撤离、转移和重新布局，其中的很大一部分，将急速转战进入加拿大市场。中加关系的稳定，会成为或者已经成为中国海外资金的避风港和投资领域，近期成交的诸多笔商业地产的大单都有中资的身影。此外，既然中国学生短期内，甚至在未来相当长的时段内，都很难进入美国留学，那么，加拿大就是他们的第二留学目的地。近期加拿大的留学市场异常火热，已经回国的留学生也都在迅速地回归加拿大。留学生历来都是大温地区房地产市场的主力军之一，中美关系的崩塌会在客观上会迅速地壮大这支主力军，也会形成或者已经形成对本地房地产市场的巨大推动力。

第三：香港局势在恶化，加籍港人的回归置业在增加。

在以往的市场评论中，老张不止一次地提到过，香港形势的变局和不断扩大的各方冲突，使得持有加拿大护照的30万香港居民，不得不考虑未来的资产安全和资产配置。最近几个月，香港资金在大量外流，众多加籍港人回到加拿大在购置房产。对于温哥华地区的房地产来说，港资回流会客观地推动市场，这一点毋庸置疑。本地市场的成交量放大，与此有着重大的关联。

我们业内的经纪人近期都已经明显地感觉到，越来越多来自香港的买家正在温哥华地区快速入市安家置业，就连房屋出租市场也被他们“搅动”得热火朝天。如今的香港买家，均以平民为主，因为富豪阶层的房地产早已遍布全世界。目前来加拿大购房的买家几乎都拥有加国的移民或公民身份。香港人进军温哥华地区“扫楼”，以他们在香港的正常收入和购买力，目标大都集中在$120万以内的各类共管类房屋。
想当初23年前香港回归大陆的前夕，同样也有大批的港人来温哥华置业，这几乎都是上一代人的事儿了。那时候他们的购买力也和现在差不多，平均$80 万左右。但是在1995至1997年之间，温哥华地区独立屋的均价仅仅在$40万出头，$100万足可以购买温哥华西区的上等豪宅了，大温地区的独立屋市场那个时候着实 “火”了一把，2年间被这些香港人推升了25%。

23年后的今天，新一代香港人的购买力，相对于目前温哥华地区的房价来说，已经远远不如他们的父辈了。虽然他们中的有些人在看温哥华东区和北温哥华的独立屋，预算也可达到$150万左右，但这些人已经不是市场的主流，或者说能够达到此等购买力的港人为数不多。他们中的大多数买家更加现实地选择了公寓和城市屋作为主要目标，这也是为什么最近公寓和城市屋市场较为火热的重要原因之一。

现阶段来自香港的资金，虽然不能再现20多年前大幅推升本地房价的辉煌，但至少可以对目前的市场有一个重要的“火上浇油”的效果。

Crossing the street — Photo by Andrea Cau / Unsplash

疫情期间的市场表现：

在我们刚刚经历了5个多月的疫情阶段，第二波疫情来势汹汹，正在影响着加拿大所有领域的经济活动。温哥华地区房地产市场的成交量从3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6月份的大幅增加，再到7、8月份的超越历史平均水平，市场在从波谷向波峰急剧攀升。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋市场，几个月来价格一直在上升。在买家和卖家愈发活跃的情况下，市场已经克服了疫情给人们带来的恐慌情绪，开始全方位地跨入卖方市场。

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上是向好的。过去的5个月的疫情阶段，房地产市场并没有出现有些人预想的“崩塌”，而是总体价格稳定、逐步攀升，尤其是独立屋市场，过去5个月来一直维持着上升的态势。

刚刚我们还提到“市场开始全方位地跨入卖方市场”，是这样吗？是的，因为6月份的市场总销存量比已经达到了21.4%，7月份更是达到了25.9%，8月份略有下滑，但还是高达23.8%。这几个比值表明，市场已经连续3个月维持着很高的成交量，同时处于“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气上升房价上升，这是卖方市场的常态。目前市场的总体状态是，成交活跃，房源充足，人气鼎盛。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2020年8月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,047套，与2019年8月份相比大幅增加了36.6%，与2020年7月份相小大幅下滑了2.6%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，超越了19.9%。2019年8月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,813套，与2019年8月相比增加了55.1%，比2020年7月份减少了2.3%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为12,803套，比2019年8月减少了4.4%，与2020年7月份相比增加了6.0%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,038,700，比去年同期上涨了5.3%，与上个月相比上涨了0.7%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,491,300，比去年同期上升了6.6%，比上个月上升了1.0%；公寓的指标价格为$685,800，比去年同期上涨了4.5%，比上个月上涨了0.5%；目前全地区城市屋的指标价格为$806,400，比去年同期上涨了4.4%，比上个月上涨了1.1%。

人气指标方面，2020年8月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为23.8%，比上一个月下滑了2.1%，总体上处于卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为23.7%，城市屋为30.5%，公寓为21.6%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明8月份的市场总体人气鼎盛，实实在在地完全扫清了疫情当下的市场阴霾。

房地产协会官方数据表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格都处于涨升状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域，但是疫情之下的表现稍逊一筹。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

需要大家注意的是，近3个月来公寓的价格普遍偏软，主要还是疫情中居住的安全性原因。

热点扫描：

市况热络热点频出，疫情之下也概莫能外。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点，一个是远郊威斯勒（Whistler）的公寓市场，过去一个月内平均飙涨了8.1%！！另一个是斯高密市（Squamish）的公寓和城市屋市场，过去一个月内的平均分别飙涨了5.6%和4.9%！中心城区内第一个是东本那比的城市屋市场，1个月内的涨幅为3.4%，第二个是列治文和东本那比的城市屋市场，过去1个月内价格分别上涨了2.4%和2.1%！

但在任何市态中，不同房型不同城区社区都有涨跌互现的情况。例如：穆迪港的公寓市场，过去1个月内就狂跌了4.0%；南本那比的公寓市场，过去1个月内惨跌了2.7%！

市况要点：

1. BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。另外，几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制。

2. 美联储过去2年来已经连续降息3次，这次为了应对疫情可能带来的经济危机，于3月份再次宣布2次大幅降息，加拿大央行这次紧随其后，也于3月份宣布降息，降幅非常可观，虽然最近美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响，但它同时又逼迫房贷利率在如此历史低位的时候继续下行，房贷利率已经持续下调至1.6%至2.0%之间，这已经给温哥华地区的房地产市场带来了巨大的推动力。

3. 加拿大政府已经开始实行的预算案，其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%，以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军，公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。

4. 大温地区本地人，尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃，中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋，尤其是素里、兰里$60万左右的城市屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

5. 新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，楼盘预售市场渐趋“凉凉”，已经进入平淡期，二手楼花市场清淡，楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零，市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者，亏本甩卖楼花者愈发多见，是买家淘宝的好时机。另外，新近建成并成交的公寓楼盘比比皆是，对公寓市场起到了一定的冲击作用。

6. 中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑，西温和温西的个别豪宅社区降幅明显，曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。过去一年来，多数独立屋社区已经开始出现价格触底反弹的现象，温哥华西区和西温哥华的独立屋价格在最近几个月都在小幅上扬，房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格筑底形态已经显现，未来应该有很好的市场表现。

7. 中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场调整之后，应该正在孕育很好的市场契机。加之疫情当前，能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要，城市屋和低价独立屋的价格正在稳步攀升，在2020年底之前可能有快速拉升的行情，具有更好的投资价值，请大家要格外关注。

8. 加拿大的移民政策在进一步放松，尤其是留学生转移民的配额在大幅增加，这将为本地的房地产市场注入新的活力，中低价位的房产市场，尤其是公寓市场将因此更加受益。

9. 中美之间的敌对与摩擦使得中美关系近乎崩盘，香港的局势也愈发严峻，现在又突然冒出个新冠肺炎扩散的疫情，加之中国政府近期要试行的数字货币将使得所有富豪的个人财富无所遁形，这些事件都在时时刻刻冲击着华人富裕阶层的心理承受力，他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁，未来中国国内的资本外逃和已经进入美国以及香港的巨额资本，以及外逃的香港人的资本，将加速流入加拿大，温哥华地区的房地产市场将因此受益。

10. 华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场，列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场，素里和兰里市内共管式物业的项目开发中，华商投资愈发多见，公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃，单位价格平稳。

11. 商业地产已经成为华人投资商的关注热点，在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下，强烈地吸引着来自中国大资金的目光，投资目标渐趋多元化，买家主要以寻求土地开发增值，以及项目的保值和稳定回报为主。大中型开发类的商业地产项目呈现热销状态，经营类的宾馆等物业也备受瞩目，但是出租类的商业地产项目，尤其是办公楼和底层商铺之类的物业，在承受着疫情的重大冲击。

12. 各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为首当其冲，楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响，2019年初开始实行的楼花转让登记制度已经为此雪上加霜。

13. 中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年多来遭受了市场的冷落，淡出了市场买家关注的热点，在目前的疫情之下逐步显示了它们的投资机会，本那比和北温哥华城区的旧独立屋最近就得到了市场的追捧，涨幅可观。希望各位多多关注。抓住机会将大有斩获。

14. 疫情之下，留学生买家们正在迅速地退出市场，以往的这些年轻的买家已经风光不再，因为他们回国逃命者居多，留学生家长又暂时无法来加拿大。但是从今年开始，加拿大移民局加速了留学生经验类移民的审批，移民名额也在急速增加，相信未来1至2年内，这些新生代移民将对市场构成一定的推力。

15. 菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强，过去几年来一直非常火热，价格走势也一直很稳健，一年来的总体价格有4.7%的涨幅，三年来的总体价格却有高达9.8%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为5.3%，三年来的总体价格却只有0.9%的涨幅，与菲沙河谷相比，涨幅仅为十分之一。所以长期来看，房屋的可负担性依然是市场的焦点，这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。