风在吼，马在叫，市场在狂飙

在刚刚过去的2021年3月份，温哥华地区的房地产市场开始了春季加速上扬的走势，自去年下半年开始的上升市态被狂热的市场买家推上了一个新的高峰。成交量创造了历史最高水平，价格在更加疯狂地攀升，各个城区的抢房大战，已经到了无以复加的程度。

高于标价成交的案例俯拾皆是，买家在各个城区在疯狂地追涨，这是什么概念？这意味着市场的需求量达到了从未有过的水平。3月份的上市量达到了8,287套的天量，成交量也达到了5,708套的天量，多数房源都在上市后10日内被人买走。

房价在疯涨，买家在疯狂。如果用一个简单的词汇来形容目前的市况，那就是：一房难求。独立屋和城市屋是这次抢房大战的主战场，公寓市场在3月份也同时拉开了拼抢的序幕。

老张继续在做成交状况的简要统计，把温哥华地区8个中心城区和菲沙河谷2个热点城区素里和兰里3月份独立屋成交状况列表如下：

从这个列表中我们可以看出，过去一个月内，接近四分之三的独立屋成交价格都超出了标价，尤其以高贵林、温哥华东区、兰里和北温哥华这些相对低价的区域为甚。换句话来说，在3月份的独立屋成交量中，有7成以上的独立屋是被买家抢走的，要想买房，必须去“抢”！

我们在市场上经常看到某处独立屋以高于标价多少多少万成交，吸引了众多眼球，也给多数人一个错误的概念，以为高出标价多少成交，就是房价涨了多少。例如，某处独立屋以$150万上市，$200万成交。发布消息的媒体人或者经纪人就一定说，这处独立屋以高于标价$50万成交了！“高于标价$50万成交”，这是事实，但是您是否想过，这个成交价是不是市场的合理的公平的成交价？如果是，就说明只是在合理的价格范围内成交了一套房子而已，证明标价是不合理的。反过来，我们更应该仔细考量一下，房屋的上市价格是否合理，市场的公平上市价格到底应该是多少？

$150万上市，$200万成交，被人吹嘘成“高于标价$50万成交”，使人误以为房价上涨了$50万。请问，如果上市标价$100万，成交价还应该是$200万，难道高于标价$100万成交就是房价上涨了$100万吗？如果标价是$1.0万呢？房价就上涨了$199万吗？反过来说，如果上市价格标为$250万呢？成交价理论上还应该是$200万，难道房价就下跌了$50万吗？

这种数字游戏简直是太小儿科了！

面对如此疯狂的市场，买家应该怎么办？老张给您的建议是：第一要冷静思考，第二要精准估价。

冷静思考：任何一个种类的市场都是渐进式的波浪式的上升或者下跌，市场不会是一条直线一飞冲天的，尤其是房地产市场，上升中有波澜，下跌时有反弹，这才是市场规律。每个月数据报告中的升跌百分比是准确的，这是一个非常重要的参照值。例如，年度涨幅超过12%就是一个疯狂的数值，不会持续很久，急升期之后就是缓冲期，我们现在处于急升期中，独立屋房价的年度升幅已经达到了18%，这是非理性的阶段，市场近期开始缓冲才是正道。

精准估价：买家在看到某处心仪房源之时，一定要请您的经纪人对其进行准确的市场评估，找出它的市场公平价格的合理区间，然后再决定给出什么价格。出价的时候要谨慎为之，适可而止，房子要中意，价格也要合理为好。房地产市场是长期流动和存在的，明天不会关门，等一等，市场终将冷静下来，总会有合理价格的心仪房源出现在您的面前。

如果发现某处房源以远远低于市场合理价格上市的时候，老张奉劝您最好对其敬而远之，远离这样的销售骗局，不然的话，您可能被疯狂的竞争场面所裹挟，用超高的价格拿到了房子，长期套牢损失惨重。

另一方面，市场的卖家该如何自处呢？老张将在下一期详谈。

根据老张的经验和预测，近期公寓市场价格会有一个快速补涨行情，原因有三：第一，疫苗注射已经全面铺开，2-3个月内应该全部完成，届时，公寓染疫的风险将渐趋为零；第二，今年夏季开始留学生将全部回归，由于美国对留学审批越来越严酷，预估加拿大的留学生将会大量增加，而留学生的买房和租房的市场范围就是公寓；第三，根据以往20年的经验和数据分析，老张认为，公寓价格的升幅一般不低于独立屋价格升幅的60%，最常见的比值是三分之二，就是说，每当独立屋价格涨幅达到3个百分点的时候，公寓的涨幅也应该有2个百分点。目前的数值是，独立屋年度涨幅已经达到18%，而公寓只有3.7%，照此推算，在独立屋市场近期进入缓冲和冷静期之后，公寓的均价应该在未来的6个月左右补涨至少8个百分点，重现2017-2018年度的辉煌。

大温地区房地产协会主席Tylor Biggar对3月份的市场评述如下：“在三月份，大温地区的房地产市场的成交量和上市量达到了我们从未见过的水平，这样的增量形成了市场价格的上升推力，我们开始看到独立屋和城市屋价格的年度增幅达到了2位数的百分比。”他继续说道：“我们在看到创历史记录水平的房源涌入市场的同时，市场的需求并不允许房源的堆积，其结果是，房源的总数低于去年的水平。今天的市场状况，部分地归功于经济复苏的迹象、超低的利率、住房需求和个人财富的积累。”

疫情期间的市场表现：

在以往12个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从去年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，几个月来价格一直在上升。在买家和卖家愈发活跃的情况下，市场已经长期地、全方位地跨入了卖方市场。请看下列图表中各类指标价格在疫情期间的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去12个月的疫情阶段，却是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，尤其是独立屋市场，过去12个月来一直保持着上升的态势。

一般来说，确定一个市场的状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。去年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）已经达到了21.4%，7月份更是达到了25.9%，8月份略有下滑，但还是高达23.8%，9月份这个比值在跳跃式增至27.8%，而10月份更是高达29.7%，11月份也还是维持在27.6%这样一个高位，12月份更是到达了非常罕见的36.2%的极限数值，刚刚过去的2021年1月份也接近30%，到了2月份更是攀上了44.6%的历史高位之一，在刚刚过去的3月份，市场的总销存量比居然达到了62.4%这样一个不可思议的数值！！

这几个比值表明，我们已经有了10个月强有力的数据支撑，市场已经连续10个月维持着很高的成交比例，已经连续10个月处于纯粹的“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气上升房价上升，这是卖方市场的常态。

过去的历史经验表明，每当市场的总体销存量比接近和达到30%左右的时候，市场就会处于疯狂的上扬阶段，而在过去的一个月中，我们已经达到了62.4%的这样一个超高比值，这是十分罕见的。自从市场总体销存量比这一数据被引入和采用以来，在过去的十几年中，只有2次有过类似超高的比值，一次是2016年4月，市场的总体销存量比为63.3%，另一次是2016年5月，市场的总体销存量比是61.7%。在刚刚过去的3月份，这一比值位于历史上排行第二的高点，峰值出现之后，接下来会是什么情况？请大家自己判断。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2021年3月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为5,708套，与2020年3月份相比大幅增加了126.1%，与2021年2月份相比也大幅增加了53.2%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，大幅超越了72.2%。2021年3月大温地区各类房屋的当月上市房源为8,287套，与2020年3月相比增加了86.8%，比2021年2月份增加了64.2%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,145套，比2020年3月减少了4.8%，与2021年2月份相比增加了9.4%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,123,300，比去年同期上涨了9.4%，与上个月相比上涨了3.6%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,700,200，比去年同期上升了17.9%，比上个月上升了4.9%；公寓的指标价格为$715,800，比去年同期上涨了3.7%，过去1个月来价格上涨了2.6%；目前全地区城市屋的指标价格为$872,200，比去年同期上涨了10.4%，比上个月上涨了3.9%。

人气指标方面，2021年3月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为62.4%，比上一个月飙升了17.8%，总体上处于一个超级的卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为52.9%，城市屋为79.9%，公寓为65.4%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明3月份的市场总体上人气鼎沸，入市者已经完全忽视了疫情。

房地产协会官方数据表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格都处于快速的涨升状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域，但是疫情之下的表现稍逊一筹。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

需要大家注意的是，近2个月来公寓的价格开始走强，可能会引发一轮“补涨”行情。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆的城市屋市场的价格变化：

城市屋的涨幅虽然落后于独立屋，但是有后来居上的势头。

热点扫描：

市况疯狂热点频出。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点，一个月内涨幅超过7.0%的独立屋市场如下：高贵林港独立屋市场，过去一个月内均飙涨了8.0%！！枫树岭和威斯勒（Whistler）的独立屋市场一个月内也疯涨了7.3%！皮特草原的独立屋市场也狂涨了7.2%。城市屋市场最近也同样疯狂，高贵林港的城市屋市场，过去一个月内均飙涨了8.0%，温哥华东区也狂涨了7.7%，枫树岭上涨了6.7%。公寓市场最近也开始疯狂，其中枫树岭的公寓在过去一个月内疯涨了4.4%，高贵林港上涨了4.2%。

但在任何市态中，不同房型不同城区社区理论上都应该有有涨跌互现的情况。令人不可思议的是，在如此疯癫的市场环境中，竟无一处下跌的市场。

市况要点：

1.BC省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。过去这些抑制房价的措施至今还在严重影响着海外买家的入市行为，豪宅市场因此受挫。另外，几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制，温哥华市今年将要实施的3%的空置税将为市场带来更大的不利因素。

2.加拿大央行在过去2年之内连续3次降息之后，现在的房贷利率已经达到了过去85年来的历史低位，有些银行甚至推出了1.0%的极端利率以吸引客源。加拿大央行行长在公开场合不止一次地表示，现有的低利率政策将持续到2023年。虽然最近美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响，基准利率几乎接近0.0%，但它同时又逼迫房贷利率在如此历史低位的时候继续下行，房贷利率已经持续下调至1.0%至1.5%之间，这已经给温哥华地区的房地产市场带来了巨大的推动力。

3.加拿大政府已经开始实行的预算案，其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%，以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军，公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。

4.大温地区本地人，尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃，中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋，尤其是素里、兰里$60万左右的城市屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

5.新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，除个别楼盘之外，多数的楼盘预售都是“门庭冷落车马稀”，楼盘预售市场已经进入平淡期，最重要的问题还是价格。二手楼花市场清淡，楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零，市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者，亏本甩卖楼花者愈发多见，是买家淘宝的好时机。另外，新近建成并成交的公寓楼盘比比皆是，对公寓市场起到了一定的冲击作用。

6.中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑，西温和温西的个别豪宅社区降幅明显，曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。过去一年来，多数独立屋社区已经开始出现价格强劲反弹的现象，温哥华西区和西温哥华的豪宅价格在最近几个月都在逐步上扬，房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格未来应该有很好的市场表现。

7.华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场，列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场，素里和兰里市内共管式物业的项目开发中，华商投资愈发多见，公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃，单位价格平稳。

8.商业地产已经成为华人投资商的关注热点，在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下，强烈地吸引着来自中国大资金的目光，投资目标渐趋多元化，买家主要以寻求土地开发增值，以及项目的保值和稳定回报为主。大中型开发类的商业地产项目呈现热销状态，经营类的宾馆等物业也备受瞩目，但是出租类的商业地产项目，尤其是办公楼和底层商铺之类的物业，在承受着疫情的重大冲击。

9.中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年多来遭受了市场的冷落，淡出了市场买家关注的热点，在目前的疫情之下逐步显示了它们极好的投资机会，本那比、列治文和北温哥华城区的旧独立屋最近就得到了市场的强烈追捧，涨幅可观，希望各位多多关注。

10.菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强，过去几年来一直非常火热，价格走势也一直很稳健，一年来的总体价格有16.0%的涨幅，三年来的总体价格也有高达13.8%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为9.4%，三年来的总体价格却只见到了3.3%的微小涨幅，与菲沙河谷相比，温哥华地区市场综合指标价格3年来的涨幅还不及菲沙河谷的一个零头！所以长期来看，房屋的可负担性依然是市场的焦点，这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。

观察结论：

市场在疯狂流转，诸位应理性旁观。盲目地参与抢房大战，会给家人带来一定的风险。未来几个月的市场将持续保持着一定的惯性，公寓价格将会有跳跃式的补涨行情，敬请各位关注。