房市转凉，下半年房价往何处走？

2021年7月份的房地产市场数据报告发表之后，很多人都说市场要凉凉了，原因在于，成交量下跌了不少，房价持平没升没降。仔细研究市场报告和仔细观察市场态势之后，老张对目前市态的判断如下：

我们来看第一条：成交总量下降，是因为7月份的成交量确实比上个月下降了11.6%；上市总量缩减，是因为7月份的上市房源比前一个月减少了25.2%；请大家注意这两个数值，成交量下降了，但是上市量下降的比例居然比成交量下降的比例双倍还多。这说明市场的供应量在大幅减少，对市场有极强的保温和托举作用，给市场缩量整理打下了坚实的基础。

我们再来看看第二条：成交价格持平，在市场价格处于高位的时候，价格没升没降，就是高位盘整的特征；在市场急剧拉升之后的今天，价格持平表明，价格系统上行的趋势依然没有改变。另外，7月份的市场略显冷淡，与季节特征相符。在温哥华地区，房地产市场循环往复的季节特征是：每当天气特别冷的时候，房地产市场冷清，天气特别热的时候，就像我们刚刚过去的7月份，市场也会比较冷清。这是本地区房地产市场的一大特征。

第三条的内容是：人气指标高涨，因为市场的总销存量比为33.8%，依然处于极热的卖方市场范围。共管房屋升温，市场逐渐转移中心，其原因有三：第一，大温地区在总体房价没有升降的前提下，城市屋的价格上升了0.3%；第二，菲沙河谷单月的总体房价在微升了0.2%的情况下，城市屋却总体上升了1.5%，说明城市屋作为共管类房屋在持续升温上行，市场的重心也开始更多地向共管类房屋转移；第三，查阅菲沙河谷的成交数据得知，市场热点也在共管类房屋的市场范围，Mission的公寓和城市屋，素里的城市屋在过去1个月内都上涨了3.0%以上。

在市场价格走平的时候，人们往往会担心，这是否意味着市场要开始下行了？

我们应该设定如下几个问题，并试图回答一下：第一，现在的房贷利息是过去85年来的最低位，是否有利于房地产市场？第二，由于2020年疫情的关系，去年获批的加拿大移民都没有登陆，今年6月底开始，加拿大允许所有的去年和今年获批的新移民登陆，新移民正在大批登陆，是否有利于房地产市场？第三，由于疫情的关系，通货膨胀持续发酵，所有的物价都在上涨，房价会不涨吗？第四，从7月份开始，数以7至8万计的大批留学生在回归我们BC省，房屋租赁市场和公寓市场能否受益？第五，中美关系已经走到了目前的境地，在美中资以及港台乃至印度的资金是否会加速流往加拿大？回答了这几个问题之后，您就应该清楚了。

我们尤其应该注意的是，上市量的大幅减少。除了上个月上市量大幅减少之外，目前的市场房源总存量是9,850套，低于11,500这个历史平均值达14.3%，而虽然目前的成交量相对减少，但还是高于过去10年来相同月份成交量的13.3%，一反一正，反映了市场的供求关系。房源相对紧张，当然可以稳稳地“托住”市场。

未来的市场价格系统就一定继续向上吗？

1.客观因素方面，从上述5个问题的内容里来看是这样；2.供求关系方面，只要市场的房源供应量持续保持低位，或者至少低于房源的平均值，市场就有继续上行的动力；3.技术走势方面，只要市场的销存量比依然维持20%以上的数值，市场房价就会得到向上的推力。

老张最近一直在讲，本轮市场行情还远没有结束，原因是多方面的。在每一轮市场行情中，都有筑底抬升、加速上扬、缓冲平衡、再度拔高、下滑调整的几个阶段。能否正确看待和准确把握市场走势并且做出正确的入市方略，这是每一个买家和卖家必须要面对的选择。想要成为市场的赢家，首先就要看破或者避开一些错觉。

这里所说的“错觉”指的是，在房地产市场行情的运行当中，某些市场表象给入市者的一些错误感觉。

例如：市场加速上扬之时的“抢房大战”就搞得很多入市者很不淡定，看到众多人去看某处自己差不多喜欢的房源，又有好多个Offer在竞价购买，尤其是看到市场上漫天飞舞的“某某房子高于标价多少多少万成交”“某某房子有多少个Offer竞价购买”等等的消息，引发了很多人的冲动，继而产生了一定的错觉。这样的“错觉”分三个方面：第一是找房的时候，感觉“这个房子标价很低，真是物美价廉”；第二是看房的时候，发现“那么多人来看房，炙手可热，一定是最好的房”；第三是出价的时候，得知“好多人要出Offer，我一定要出一个更高的价格，志在必得”。

在以往的市场评论中，老张多次强调，不要抢房！不要去抢房！原因就在于此，你一旦出现上述错觉，就有可能付出惨重的代价。

物美价廉，炙手可热，志在必得，在抢房大战中，您一旦产生这样的错觉，就会不幸中招了！

怎么办？老张给大家的建议是，精准估价，不要冲动，因为冲动之下抢到的房子往往是一个很离谱的价格，超越市场合理价格的15%甚至是30%都是常有的事儿，而市场在2-3个月内的升幅达到或者超过20%至30%是几乎不可能的，不如稍等一下，等市场稍稍缓冲的时候再出手购买才是正确的选择。就像现在这样，市场开始缓冲了，价格开始走平了，有一定的谈价空间了，为什么不去买呀？还等什么？

抢房大战硝烟四起的时候，标价不一定是合理的价格，被抢的房源也几乎都是中低价格的房产，没有太多的独特性，稍安勿躁，以后有的是机会。

这一轮市场行情的热点主要集中在中价位以下的独立屋市场。老张继续在做成交状况的简要统计，把温哥华地区8个中心城区和菲沙河谷2个热点城区素里和兰里过去一个月来独立屋成交状况列表如下：

从这个列表中我们可以看出，过去一个月内，依然有接近一半的独立屋成交价格等于或者超出了标价，尤其以新西敏和兰里、北温这些相对低价的区域为甚。换句话来说，在7月份的独立屋成交量中，表面上看，依然有超过4成的独立屋是被买家抢走的！

但是这里绝大多数经过多方竞争“抢来”的房子，其成交价格多数还处于合理的价格范围。为了充分的自我保护，建议买家在出Offer之前，一定要雇佣一位有更好的专业水平和责任心的经纪人，精准估价，不可妄为。冲动从来都是魔鬼，市场永远不会关门，心仪的房子还要有合理的价格才对。

2016年的上半年就有好多冲动的买家疯狂地追涨，至今还远远没有“解套”。

大温地区房地产协会的经济学家Keith Stewart对7月份的市场评述如下：“温和是7月份的主要基调，成交量与上市量下降，主要是受到季节性的影响。在此温和的市场条件下，绝大多数城区的房价都没什么变化。”他继续说道：“上市量低迷构成了现在市场条件的基础，成交量高于平均值，价格上升开始变得温和起来，展望未来，房屋的上市量将是观察市场的最重要因素，这也将决定下一步的房屋价格走势。”

疫情期间的市场表现：

在以往17个月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从去年3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6、7、8月份的逐月大幅增加，尤其是9、10、11、12月份的大幅超越历史平均水平并创下历史新高，市场在从波谷向波峰急剧攀升，2021年年初开始，尤其在3、4、5月间，市场进入了几近疯狂的状态。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋和城市屋市场，一年多来价格一直在上升。6、7月份的市况有所趋缓，但依然处于极热的卖方市场。请看下列图表，观察过去12个月内各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上都在节节攀升。过去12个月的疫情阶段，是一个房地产市场的辉煌时期，市场经历了价格稳定、逐步上行、急速拉升的三个阶段，尤其是独立屋和城市屋市场，过去12个月来一直保持着上升的态势。

一般来说，确定一个市场是否买方、卖方、平衡状态要有至少3个月的数据支撑。温哥华地区的房地产市场目前已经全方位地处于“卖方市场”。去年6月份的市场总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）已经达到了21.4%，7月份更是达到了25.9%，8月份略有下滑，但还是高达23.8%，9月份这个比值在跳跃式增至27.8%，而10月份更是高达29.7%，11月份也还是维持在27.6%这样一个高位，12月份更是到达了非常罕见的36.2%的极限数值，2021年1月份也接近30%，到了2月份更是攀上了44.6%的历史高位之一，在3月份，市场的总销存量比居然达到了62.4%这样一个不可思议的数值，4月份虽然较3月份有所降低，却也达到了47.9，同样是历史高位之一，5月份稍有回落，依然在38.9%的高位，6月份虽有下滑，也还是维持在34.7%，7月份价格走平，但销存量比依然处在33.8%！

这几个比值表明，我们已经有了14个月强有力的数据支撑，市场已经连续14个月维持着很高的人气指标和成交比例，已经连续14个月处于纯粹的罕见的“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气上升房价上升，这是卖方市场的常态。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2021年7月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,326套，与2020年7月份相比增加了6.3%，与2021年6月份相比减少了11.6%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，超越了13.3%。2021年7月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,377套，与2020年7月相比减少了26.4%，比2021年6月份减少了25.2%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,850套，比2020年7月减少了18.5%，与2021年6月份相比也减少了9.1%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,175,500，比去年同期上涨了13.8%，与上个月相比价格持平。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,801,100，比去年同期上升了21.0%，与上个月价格持平；公寓的指标价格为$736,900，比去年同期上涨了8.4%，过去1个月来价格微跌了0.1%；目前全地区城市屋的指标价格为$949,400，比去年同期上涨了16.7%，比上个月上涨了0.3%。

人气指标方面，2021年7月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为33.8%，比上一个月降低了0.9%，总体上还是处于一个超级的卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为25.5%，城市屋为47.8%，公寓为37.3%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明7月份的市场总体上人气依然旺盛。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格都处于走平和缓冲状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域，但是疫情之下的表现稍逊一筹。我们来看一看过去1年来几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

需要大家注意的是，多多关注公寓市场，未来几个月可能会出现一轮“补涨”行情。

我们再来看一看疫情期间中心城区开始火爆的城市屋市场的价格变化：

城市屋的涨幅虽然落后于独立屋，但是有后来居上的势头。

热点扫描：

市场热点：过去一个月内市场的热点都集中在远郊的公寓市场，威斯勒（Whistler）的公寓和阳关海岸的公寓就在一个月内分别上涨了3.3%和3.1%；拉德纳（Ladner）的公寓也上涨了2.6%。菲沙河谷Mission的城市屋市场最近3个月一直很疯狂，5月份1个月内狂涨了4.7%，6月份上涨了3.9%，7月份上涨了3.3%。