加拿大房价在这两年突飞猛进已是事实,但专家们一直在讨论的是:究竟为什么会涨那么快。避疫需求、抗通胀,这些都不假,那么是哪一类人群加速了房价的飞升?

海外买家?比例只占不到1%,根本掀不起波澜;本地刚需买家?从没听说过刚需买家能带动房价起飞。那么,难道是本地投资者的“锅”?Globalnews报道,近期的一些报告已经表明,本地投资者在这两年的确助推了房价的上升,而且影响力可能比人们想象的还要大。

Toronto
Photo by Zia Syed / Unsplash

突然涌入的投资者,让房价失控

说出这句话的,是加拿大央行副行长Paul Beaudry。两周前,Paul在安大略省证券委员会发表讲话时,把矛头指向了本地的投资者、尤其是短期投资者。“如果不是突然涌入的投资者,加拿大房价在一年如何能上涨20%以上?”Paul指出,“相当大一部分的本地买家,号称是买自住房,其实却是用来做短期投资。”

因为超低利率和房价的快速上涨,让一些投资者认为短期内能获得巨大收益,因此纷纷入市。比方说用200万购买一栋老房子,然后花20万装修,隔了一年后卖了260万,净赚40万,还不用交增值税。

用于投资的贷款,涨幅达到了100%

就算每一位购房者都是诚实的,比如说自住的都是自住、说投资的都是投资,通过央行统计的这张图表,也可能看出2020、2021年,投资者有多么活跃:首次购房者,2021年相比于2020年贷款总额的提升不到50%、第二次购房者,贷款总额的提升为70%左右;投资者的贷款额度提升最大,几乎是100%。

温哥华Zolo房地产网站内容总监Romana King也承认:“至少我了解的情况是,投资者购房的热度要高于首次购房者,贷款不会撒谎。”

人们总是会夸大海外投资者,却往往忽视本地投资者,尤其是本地短线投资者。在2014年到2016年之间,也有大量本地投资者选择短线炒房。Romana King认为:“本地投资者认为,房地产是风险最小的投资项目,比投资股票要小的多,几乎是稳赚不赔的,所以他们乐此不疲。”

有房的人再买房,其实也是投资者

上个图表中已经透露了一个现象:重复买房的人申请到的贷款,相比于去年同期涨幅要超过首次购房者。在一些金融专家看来,已经有房的人再次买房,也算是一种投资。因为加拿大只承认一套自住房,另一套房往往是投资用、或者当做度假屋,这和并没有房但买一套房用来投资实际是一样的。

投资度假屋造成的区域地产价格飙升,体现在BC内陆的Okanagan Valley,尤其是第一大城市基隆拿Kelowna:在售房屋中位数价格已经突破100万,因为来自大温、包括阿尔伯塔的买家,都特别青睐在这片湖光山色的宝地买度假屋。

Photo by Matt Wang / Unsplash

此前已经有专栏文章给出这么一个观点:已经有房的人买第二套房,比没有房的人买第一套房要难得多。因为已经有房的人,可以用房屋抵押贷款获得非常大数额的贷款,且几乎没有审批难度。就像钱滚钱一样,有房一族可以做到“房滚房”,如果第一套房贷款少、且价值很高的话,甚至还能“变”出第三套、第四套、第五套。当很多人都这么去做的时候,无疑会加剧供应问题,让房价上涨。

所以,纯投资者给房地产带来的冲击力,未必比第二套房、第三套房购买者要大多少,而“受害者”只会是首次刚需购房者。这一现象在2022年是否会缓解?且看银行贷款利率何去何从了。

已经有房再买房,比例有多高?

Teranet最近的一项分析,显示了已经有房的人,在2021年有多么活跃:2021年前8个月,安大略省所有的房屋产权变更中,已经有一套或一套以上房子的人,占到总数的25%。

在2011年的时候,这个比例只有16%。光是这一个数据已经能够说明问题:2021年,已经有房的人更愿意再去购置房产,因为诱惑力太大了。

所以,造成这两年房价飙升的原因真的是数不胜数,只是……哪个原因的作用力最大?这就没法去评估了。

文/杰森

© 加拿大高度传媒集团版权所有。若无授权,严禁转载,违者必究。