吗?卖吗?

今年下半年,加拿大房屋市场一片哀鸣,量价齐跌,市场冷淡的消息不时占据新闻头条,这让人们对明年的房价预期基本都是看跌。

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但根据 Royal LePage 的一项新市场调查预测,预计 2023加拿大年房价只会下降 1%。加拿大一套房屋的总价将从772,900加元降至765,171加元,比去年同期下降1%——这可能会让心怀希望的购房者失望,毕竟,无论是购房者还是市场预期,普遍认为连续七次加息会拉低房价。

同时,调查显示,温哥华在2023年仍将是全国最贵的城市。大温哥华地区的房价将在明年第四季度同比下降约1%,至1,216,611加元。一套独立住宅的中间价预计将下降2%,至1,644,538加元,而共管公寓的中位价格预计将逆势上涨1%,至747,299加元

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为什么大温房价跌不动?

这就奇怪了,为什么市场一直喊衰,买家一直抱怨加息之痛,媒体天天渲染经济衰退,为什么大温的房价基本稳如老狗?

第一,挂牌量不够,整体供不应求。

买卖的博弈双方,现在是只有实在负担不起的或者需要搬家的房主才会选择卖出,双方都在观望、拉锯。需要置换升级房屋的许多卖家都在犹豫是否要把自己的房产上市,因为可供他们进行房屋升级的库存同样有限,这就形成了一个闭环。

尽管许多买家仍持观望态度,但交易活动显示出大温哥华地区有回归季节性常态的迹象。皇家LePage Sterling Realty的经纪人Randy Ryalls说:“由于供应仍远低于市场平衡所需的水平,我预计将在春季和夏季开始价格企稳,届时一些观望的买家将重返市场。”

Royal LePage首席执行官兼总裁索珀(Phil Soper)表示,虽然从今年下半年房屋交易量急剧下降,但房价跌幅相对较小。他认为这是一个持续的趋势。尽管今年下半年需求减弱,但由于缺乏可用库存,该地区的价格没有进一步下跌。

他解释说,待售房屋的供应量必须超过需求量,才能让房价大幅下跌,而加拿大正与严重的长期住房供应短缺作斗争。

“通常情况下,先是是需求下降,因此,想要出售房屋的人需要以折扣价出售,才会带来价格下跌。“索珀说。

但现在,找房子的人数“没有真正的变化”,可供出售的房屋数量也没有任何重大变化。索珀解释说,综合来看,这意味着预计房价不会有大的变化。

事实证明,不但温哥华地区房价跌幅不大,包括渥太华、卡尔加里和哈利法克斯–这些城市的各种形式的住房价格甚至都有小幅上涨

至于为什么公寓的价格反倒还会上涨?索珀认为,这是因为在过去的24个月里,国内购房者青睐的房产类型发生了180度的大转弯,共管公寓和独立住宅的前景也发生了实质性的变化。公寓的价值正在被抬高,人们倾向于回归城市生活的乐趣。

第二,失业率低,贷款违约率处于历史最低,储蓄水平增加三倍。

传统观点认为,经济衰退会引发大范围的失业和抵押贷款拖欠。人们被迫出售或银行取消抵押品赎回权并将其上市,实际上,虽然经过了三年的新冠大流行,但失业率处于历史低位,人们保住了工作。“事实上,他们的工资和薪金还在上涨。”索珀说。

“我们有一个严格管理的国家抵押贷款组合,违约率处于历史最低水平,在过去五年中,在严格的联邦压力测试下,房主们被要求获得贷款资格。而且,我们不能忘记,加拿大一直在努力解决整体住房严重短缺的问题。我们根本看不到会导致房屋价值大幅下跌的因素。”

与此同时,除此之外,加拿大人的储蓄水平现在仍然“比正常水平高出三倍左右”。

没错,不断上升的利率打击了加拿大人的抵押贷款,同时也有一些抵消其影响的因素。

“如果人们有了首付的钱,再加上工资上涨,他们有了更多的可支配收入,这些房子比一年前加便宜了一点。把所有这些加起来,就抵消了一大部分增加的借款成本。”索珀说。

第三,租房的压力在持续增加。

加拿大的房租这半年的确是一路猛涨。

2022年11月,加拿大房租排行榜出炉,BC省包揽最贵榜前四。

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北温哥华市一卧室不带家具房源以平均租金$2760排名第一;

西温哥华一卧室不带家具房源以平均租金$2655/月排名第二;

温哥华市一卧室不带家具房源平均租金$2594/月位居最贵榜第三;

列治文市一卧室不带家具房源以平均租金$2446排名第四。

以温哥华市中心出租房源举例,带家具的出租房源,一卧室平均租金$2,962/月;两卧室出租单位平均租金$4,480/月。

高昂的租金在人们的收入中占比越来越高。长期来看,人们能做的搬到他们可以减少其他开支的地方,买房安定下来,而不是继续在房价高企的地方死撑。

索珀说:“我们看到的是,越来越多的人从生活成本高的地区,比如安大略省南部,迁移到生活成本低的地区,比如加拿大大西洋地区或草原省份。”

第四,加息到了尾声。

美国劳工部(Labor Department)周二发布的一份报告显示,不包括食品和能源在内,美国11月消费者价格指数(CPI)上涨0.2%,较上年同期上涨6%。美国11月消费者价格指数创下一年多来的最小月度涨幅,表明通胀最糟糕的时期可能已经过去,并验证了美联储加息步伐放缓的预期。

北美经济一体化的前提下,美联储释放的信息对加拿大央行无疑具有参考价值。加拿大央行行长Macklem强调,从12月7日加息到明年1月下旬的七周内将有大量数据出炉,预计届时他将表态是否会再次加息。决定是否再次加息将取决于这些数据。

影响房屋销售的最主要的影响因素就是加息,这一点一旦松动,房价大概率企稳回升。

搬离BC省和温哥华的人激增三倍

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据搬家公司盒子里的温哥华(Vancouver in the Box)内部数据,越来越多的 BC 省和温哥华居民决定搬离该省。

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盒子里的温哥华是一家当地的住宅和商业包装公司,于2008年在温哥华成立。他们为低陆地区的搬家公司提供服务。

自疫情爆发以来,他们一直在跟踪人口流动趋势,并在2020年和2022年之间发现了相似之处。最大的发现是,他们已经看到三倍多的客户从BC省和温哥华搬出,最热门的目的地是温哥华岛、阳光海岸和阿尔伯塔省,其中一半的人从BC省搬迁到阿尔伯塔省,该省是最受年轻家庭欢迎的地方。

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许多人搬到阿尔伯塔的一个可能的原因是负担能力,拥有或租赁房屋的成本比温哥华便宜得多。同样的情况也发生在阳光海岸。

“在 2021 年期间,也就是大流行的‘核心’年,我们大约有 11% 的客户打包搬出温哥华,搬到郊区和奥肯那根 (2%)。这些主要是父母居家远程办公的家庭,需要为孩子提供更多户外空间,为自己提供工作空间。这个数字在 2022 年缩减至 9%;接近 2020 年的水平——8%,”Vancouver in the Box 在一份声明中说。

当然,也有不少人从郊区回到温哥华,2020年和2021年非常相似,每年只有0.5%的客户从郊区搬到温哥华,到2022年,这个数字增加到了2%。这也从侧面印证了公寓明年价格的逆势上扬的预判。

她乡堂主感慨:

第一,大温地区的房地产是整个加拿大都破解不了的迷题,跟宏观经济总是不那么同调,顶多停止一下,然后又蒙头上冲。小跌或许有,大跌别指望。在连续七次加息的力度下却只能跌那么一点,就是又一个例证。

第二,大温地区的富人比例比想象中高,不论房价如何涨跌,作为温柔富贵乡的温哥华只会把穷人洗出去。

第三,此文信息只是一家之言,想上车买房的刚需,请多方参考信息。

文/她乡堂主

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