疫情愈发凶猛，房市更加繁荣

在第二波疫情如期爆发之际，在加拿大政府祭出第二次全方位的生活补贴之时，温哥华地区的房地产市场还在持续着5月份之后的上扬行情。在刚刚过去的9月份，市场的成交数据令人叹为观止，成交量创出了历年来相同月份的最高值，价格系统也在同步上升。

难道市场疯了吗？

究其原因，应该还是主要归结于加拿大政府刺激经济的政策。为了挽救疫情给全国的经济带来的严重影响，央行和加拿大各家大银行都在使出浑身解数，降低并保持企业贷款的利率，当然也就顺势压低了房贷的利率，放松了贷款政策，这样就相对增强了房屋买家的购买力，使得市场在疫情肆虐和经济极其不景气的情况下呈现了一片繁荣。

9月份的数据报告中，最大的看点有2个，一个是城市屋的销存量比，另一个是公寓的成交价。

城市屋的市场总体销存量比达到了36.1%！这是以往在任何市场疯狂态势下都难以达到的数值，足以见得目前的城市屋有多么抢手，同时也反映了城市屋市场供应量的不足。从另一方面我们也能够看到，城市屋是独立屋买家的第二选择，因为在疫情之下，独立屋能够提供更加安全的家居环境，而高企的独立屋房价，又将一部分买家推向了城市屋市场，这是他们退而求其次的无奈选择。

公寓的成交价在过去的一个月中呈现了下滑的态势，在市场蒸蒸日上的情势下，总体指标价格下滑了0.3%，老张相信有如下2条原因：第一是过去几年来预售的楼花最近在大批量的成交，相对分流了一部分的公寓买家；第二是疫情的影响，毕竟，相对于独立屋和城市五屋来说，公寓对躲避疫情的安全性而言还是较差的，相信一部分公寓买家在竭尽全力挤入城市屋市场。

疫情期间的市场表现：

在以往6个多月的疫情阶段，温哥华地区房地产市场的成交量从3月下旬的急剧下滑，到4月份的惨不忍睹，再到5、6月份的大幅增加，再到7、8月份，尤其是9月份的大幅超越历史平均水平，市场在从波谷向波峰急剧攀升。在这样的一个背景下，各类房型的房价都在维持着持续上涨，尤其是独立屋市场，几个月来价格一直在上升。在买家和卖家愈发活跃的情况下，市场已经克服了疫情给人们带来的恐慌情绪，开始全方位地跨入卖方市场。请看下列图表中各类指标价格在疫情期间的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价总体上是向好的。过去的6个月的疫情阶段，房地产市场并没有出现有些人预想的“崩塌”，而是总体价格稳定、逐步攀升，尤其是独立屋市场，过去5个月来一直维持着上升的态势。

刚刚我们还提到“市场开始全方位地跨入卖方市场”，是这样吗？是的，因为6月份的市场总销存量比已经达到了21.4%，7月份更是达到了25.9%，8月份略有下滑，但还是高达23.8%，到了9月份这个比值在跳跃式的增大，达到了27.8。这几个比值表明，市场已经连续4个月维持着很高的成交量，已经连续4个月处于“卖方市场”。

专家测评表明，每当市场的销存量比值达到和超过20%的时候，市场理论上就进入了“卖方市场”范围，人气上升房价上升，这是卖方市场的常态。

过去的历史经验表明，每当市场的总体销存量比接近和达到30%左右的时候，市场就会处于疯狂的上扬阶段，而在过去的一个月中，市场的情况也确实如此。

目前市场目前的总体状态是，成交活跃，房源充足，人气鼎盛。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2020年9月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为3,643套，与2019年9月份相比大幅增加了56.2%，与2020年8月份相比也大幅增加了19.6%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，大幅超越了44.8%，达到了历史上9月份成交量的最高值。2019年9月大温地区各类房屋的当月上市房源为6,402套，与2019年9月相比增加了31.6%，比2020年8月份增加了10.1%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为13,096套，比2019年9月减少了2.6%，与2020年8月份相比增加了2.3%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,041,300，比去年同期上涨了5.8%，与上个月相比上涨了0.3%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,507,500，比去年同期上升了7.8%，比上个月上升了1.1%；公寓的指标价格为$683,500，比去年同期上涨了4.5%，比上个月下跌了0.3%；目前全地区城市屋的指标价格为$809,900，比去年同期上涨了5.2%，比上个月上涨了0.4%。

人气指标方面，2020年9月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为27.8%，比上一个月上升了4.0%，总体上处于极度的卖方市场。在各类房型中，独立屋的销存量比为28.3%，城市屋为36.1%，公寓为24.8%。销存量比值反应的是市场的人气，以上数据表明9月份的市场总体人气鼎盛，实实在在地完全扫清了疫情当下的市场阴霾和入市者的心理阴影。

房地产协会官方数据表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？

从上面的列表可以看出，中心城区的独立屋价格都处于涨升状态。

公寓市场方面，由于此类房屋的可负担能力较强，也是本地买家、留学生、加籍港人入市的活跃区域，但是疫情之下的表现稍逊一筹。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场价格变化：

需要大家注意的是，近3个月来公寓的价格普遍偏软，主要还是疫情中居住的安全性原因。

热点扫描：

市况热络热点频出，疫情之下也概莫能外。有几个城区/社区是过去一个月内市场的热点，一个月内涨幅超过5.0%的有：远郊威斯勒（Whistler）的城市屋市场，过去一个月内平均飙涨了6.3%！！另一个是斯高密市（Squamish）的城市屋市场和西温的公寓市场，过去一个月内的平均分别飙涨了5.8%和5.9%！中心城区内过去一个月涨幅最高的，一个是温哥华东区的城市屋市场和高贵林港的独立屋市场，1个月内的涨幅均为2.5%，第二个是北温哥华的独立屋市场，过去1个月内价格上涨了2.0%！

但在任何市态中，不同房型不同城区社区都有涨跌互现的情况。例如：东本那比和南本那比的城市屋市场，在如此繁荣的市场状态中，过去1个月内居然下跌了2.3%！还有温哥华西区的公寓收场，过去1个月内也惨跌了2.2%！

市况要点：

1.BC省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后，又增至20%，并将此附加过户税延伸至其他都市区。过户税在$300万以上的成交价部分也增加到了5个百分点。另外，几乎遍及全省的房屋空置税对住宅市场的投机行为也有所抑制。

2.美联储过去2年来已经连续降息3次，这次为了应对疫情可能带来的经济危机，于3月份再次宣布2次大幅降息，加拿大央行这次紧随其后，也于3月份宣布降息，降幅非常可观，虽然最近美联储和加拿大央行急速大幅降低利率是为了应对COVID-19疫情可能对总体经济的影响，但它同时又逼迫房贷利率在如此历史低位的时候继续下行，房贷利率已经持续下调至1.6%至2.0%之间，这已经给温哥华地区的房地产市场带来了巨大的推动力。

3.加拿大政府已经开始实行的预算案，其中一项内容是政府拿出房屋购买价的5%至10%，以长期无息贷款的形式帮助首次购房者置业安家。这项预算案将推动一大批年轻人加入购房大军，公寓和城市屋等低价房屋市场将有望迅速受益。

4.大温地区本地人，尤其是中等收入的工薪阶层在市场内的交易一直很活跃，中低价位的各类房屋仍然是市场上交易量最大的品种，也是市场的总体重心，房屋的可负担性依然是市场的风向标。相对低价的公寓和连体屋，尤其是素里、兰里$60万左右的城市屋，以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。

5.新的公寓楼盘还在不断地被推入市场，楼盘预售市场渐趋“凉凉”，已经进入平淡期，二手楼花市场清淡，楼花转手的价格也在徐徐下调。二手楼花的利润空间几乎为零，市场上平价转让和亏本转让的楼花开始频频出现。疫情之中不乏有无力成交者，亏本甩卖楼花者愈发多见，是买家淘宝的好时机。另外，新近建成并成交的公寓楼盘比比皆是，对公寓市场起到了一定的冲击作用。

6.中高价位独立屋价格过去3年多来受市场的心理因素和交易成本的影响，价格在不断下滑，西温和温西的个别豪宅社区降幅明显，曾经有些社区的极限跌幅已经超过25%。过去一年来，多数独立屋社区已经开始出现价格触底反弹的现象，温哥华西区和西温哥华的独立屋价格在最近几个月都在小幅上扬，房价几乎没有受到疫情的影响。豪宅的价格筑底形态已经显现，未来应该有很好的市场表现。

7.中低价位的独立屋和城市屋经过这一轮市场调整之后，应该正在孕育很好的市场契机。加之疫情当前，能够拥有独立生活空间和与他人生活的隔离功能尤为重要，城市屋和低价独立屋的价格正在稳步攀升，在2020年底之前可能有快速拉升的行情，具有更好的投资价值，请大家要格外关注。

8.加拿大的移民政策在进一步放松，尤其是留学生转移民的配额在大幅增加，这将为本地的房地产市场注入新的活力，中低价位的房产市场，尤其是公寓市场将因此更加受益。

9.中美之间的敌对与摩擦使得中美关系近乎崩盘，香港的局势也愈发严峻，现在又突然冒出个新冠肺炎扩散的疫情，加之中国政府近期要试行的数字货币将使得所有富豪的个人财富无所遁形，这些事件都在时时刻刻冲击着华人富裕阶层的心理承受力，他们的资金安全时刻承受着巨大的威胁，未来中国国内的资本外逃和已经进入美国以及香港的巨额资本，以及外逃的香港人的资本，将加速流入加拿大，温哥华地区的房地产市场将因此受益。

10.华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场，列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场，素里和兰里市内共管式物业的项目开发中，华商投资愈发多见，公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃，单位价格平稳。

11.商业地产已经成为华人投资商的关注热点，在免交20%的海外买家附加过户税的政策感召下，强烈地吸引着来自中国大资金的目光，投资目标渐趋多元化，买家主要以寻求土地开发增值，以及项目的保值和稳定回报为主。大中型开发类的商业地产项目呈现热销状态，经营类的宾馆等物业也备受瞩目，但是出租类的商业地产项目，尤其是办公楼和底层商铺之类的物业，在承受着疫情的重大冲击。

12.各级政府都在寻求打压市场的招法，打压楼花倒卖行为首当其冲，楼花的增值税务问题、客户信息披露等问题都已经被推上风口浪尖，旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼。目前的新楼盘预售市场和楼花转让市场已经开始受到严重影响，2019年初开始实行的楼花转让登记制度已经为此雪上加霜。

13.中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋过去2年多来遭受了市场的冷落，淡出了市场买家关注的热点，在目前的疫情之下逐步显示了它们的投资机会，本那比和北温哥华城区的旧独立屋最近就得到了市场的追捧，涨幅可观。希望各位多多关注。抓住机会将大有斩获。

14.疫情之下，留学生买家们正在迅速地退出市场，以往的这些年轻的买家已经风光不再，因为他们回国逃命者居多，留学生家长又暂时无法来加拿大。但是从今年开始，加拿大移民局加速了留学生经验类移民的审批，移民名额也在急速增加，相信未来1至2年内，这些新生代移民将对市场构成一定的推力。

15.菲沙河谷地区市场的房价由于可负担性较强，过去几年来一直非常火热，价格走势也一直很稳健，一年来的总体价格有5.9%的涨幅，三年来的总体价格却有高达9.7%的涨幅。温哥华地区一年来的涨幅为5.8%，三年来的总体价格却只有0.6%的涨幅，与菲沙河谷相比，温哥华地区市场房价综合指标的价格涨幅几乎可以忽略不计了！所以长期来看，房屋的可负担性依然是市场的焦点，这对民用地产的投资人应该有一定的指导意义。

观察结论：

刚刚过去的夏秋季节，虽然疫情愈发严重，房地产市场却是更加繁荣。马上就进入秋冬季节了，未来几个月的市场将持续保持着一定的惯性，卖方市场的状态和房价稳中有升的局面，还可能维持一段时日。但是秋冬季节毕竟是传统的淡季，市场的走势可能会有所降温。不同房型、不同城区、不同社区之间热点频出应该是秋季市场的主旋律。