2023年过半了，要果断买入温哥华地区这种类型房子？买在哪里？

在人们对市场普遍看跌的时候，今年1月底，市场开始了强劲反弹！反弹连续3～4个月之后，很多人就开始看涨了，可是市场又开始“软”了下来。年初以来，大温地区的房地产市场，就是经历了这样一个过程。那么，目前的市场，您是看涨还是看跌呢？

▌ 供求关系决定价格走向

老张认为，未来的市场走势，不应该紧紧盯着“加息”和“减息”这唯一的市场推力，而是应该把关注点放在供求关系上。市场经济学里面，有一句非常重要的定律，在过去一年左右的时间内，几乎被人们遗忘了，那就是：供求关系决定价格走向。

之所以这样讲，原因在于，市场上的总房源在逐步累计增大，到今年6月底，已经达到近万套，具体来说，是9990套。过去整整两年时间，自2021年7月至今，市场的房源总量一直都在1万套至6000套之间徘徊。现在，这一数字又重返上来，接近万套，是过去两年来房源总量的最高值，值得我们特别关注。一旦房源总量超过1.1万套，市场形势就会发生急剧变化！

先讲供求关系，是因为我们的市场在过去一年多时间内，过于注重房贷利息的变化。房贷利息的起伏，固然是房地产市场走向的重要推动力，但不是唯一。所以，我们看到，当供求关系悄然发生变化，走向反面的时候，市态就会随之变化了。

在刚刚发布的6月份市场报告中，有一个数据，是一个重要看点，那就是：温哥华地区的公寓指标价格是$767,000。房地产协会对此评价说：“The benchmark price of apartment homes is almost cresting the peak reached in 2022 ……”

数据显示，2022年4月，温哥华地区的指标价格为最高值，是$844,700。那么，现在的$767,000怎么就达到了去年的高点了呢？还差10%呢！这数据咋统计的？

▌市场重心，漂移回独立屋市场

大温地区的房价系统在刚刚过去的6月份继续反弹，总体上扬了1.3%，上扬幅度和前一个月持平。菲沙河谷总体反弹了2.1%，也和前一个月持平，一丁点儿都不差。这是巧合吗？

在两大市场的81个房价计量单位中，只有8个城区和房型有所下跌，其余的73个城区和房型，都呈现了一定涨幅。

总体来看，市场的重心在不断漂移，在过去的一波行情中，远郊的相对低价的独立屋和城市屋，一直是市场的宠儿，后来延申至远郊的公寓市场。在去年下半年市场的调整期内，无论在什么地方，只要是低价房屋，都是市场关注的重点。

今天，市场的重心，又漂移到了独立屋市场。从过去一个月来的市场价格系统变化来看，独立屋的涨幅普遍高于共管类房屋。无论是远郊还是中心城区，到处都可以看到独立屋的强劲涨势。

举例说明如下：在独立屋市场，过去一个月内，西温上涨了3.7%，温西上涨了2.4%，东本那比上涨了4.8%，阳光海岸上涨了4.4%，北素里上涨了3.7%，阿波斯福上涨了3.2%。

独立屋的市场前景，无论是在哪里，比起共管类房屋，都要好很多。历史经验就是这样：只要人们买得起房，独立屋都是首选目标，因为这是加拿大，乃至全北美的生活方式。

▌明年初，震荡期后，楼市将重上巅峰

那么我们华人社区内的房地产投资人，在这种情况下应该如何操作呢？很简单，在目前的市场低位震荡期，卖掉已经获利的城市屋、公寓等物业，转身投向独立屋。

能在中心城区买，当然很好，如果预算不够，就要看看周围的市场了，远郊的独立屋，性价比更高一些。在这两大市场范围内，在有些房型的价格系统还没有达到天花板之前，我们还有最后的机会。

请大家注意，6月份的反弹力度和5月份一样，相对于2个月以前，已经开始减弱，技术上预示着短期仍有下调空间。底部震荡，可能就是未来几个月的市场表现形式。

另外，从利息的走势来看，也印证了我这两个月对市场走势的预判，那就是，加息未停，底部震荡就不可避免，震荡结束之后，从今年年底或者明年年初，市场才应该开始慢慢地重拾升势，进入下一波的市场行情。

▌6月份的反弹力度或者幅度，和5月份一样，已经开始减弱了。我们来作个对比——

温哥华地区过去5个月的反弹，就是2、3、4、5、6这五个月，反弹的幅度分别为：

1.1%，1.8%，2.4%，1.3%，1.3%

菲沙河谷地区过去4个月的反弹幅度分别为：

0.5%，2.0%，2.8%，2.1%，2.1%

两大市场的表现都有一个共同特征：前3个月反弹幅度越来越大，到第四个月和第五个月，开始减弱。

6月份的市场报告发表之后，从上个月的市场报告来看，对上个月的市场情况概括如下：

成交量方面：成交总量有上有下，上市总量累进增加，房源总量正在加大；

成交价方面：六月房价涨幅减缓，两大市场疲态明显，独立房屋市场焦点；

销存量比方面：销存量比高位盘整，卖方市场人气趋冷，市场重心开始调整。

▌ 我们对这些评价进行逐一解释——

在成交量方面：成交总量有上有下：

大温地区成交总量，过去4个月来，从低于2000套到2000至3000套之间，5月份达到了3400套，达到了过去10年来的平均值。菲沙河谷过去4个月的成交量也是在逐次增加，从不足1000套，到1500套左右，增加到了5月份的1700多套。到了6月份，温哥华地区的成交总量减少到了不足3000套，菲沙河谷的成交总量却增加了200多，达到了1935套，所以说，成交总量有上有下。

上市总量累进增加：

温哥华地区2月份的上市总量为3467套，3月份为4317套，4月份4307套，5月份为5661套，6月份为5348套，菲沙河谷的情况也大致是这样，上市总量总体来说，在累进增加。

房源总量正在加大：

温哥华地区目前的房源总量，已经开始接近上万套，这是过去2年来的最高值。

在成交价方面：6月房价涨幅减缓：

这个我们刚刚讲过，两大市场的房价在2、3、4月份，涨幅逐月加大，到了5月份和6月份，涨幅已经减缓了。

两大市场疲态明显：

涨幅减缓，当然就显现出了市场的疲弱的态势，反弹应该已经进入了缓冲阶段。

独立房屋市场焦点：

在6月份的市场表现中，无论是在远郊还是在中心城区，独立屋都涨幅偏大，成为了市场的焦点，也应该给大家指明了未来市场重心的走向。

在销存量比方面，销存量比高位盘整：

过去4个月市场开始反弹以来，2月份两大市场的销存量比直接蹿升到了23%和20.4%，3月份更是大幅蹿升到了30.7%和34.0%，4月份是32.7%和33.5%，5月份是38.4%和30.8%，到了6月份，温哥华地区的销存量比有所下降，至31.4%，菲沙河谷是32.6%，略有升高，所以我们说它高位盘整。

卖方市场人气趋冷：

人气指标处于卖方市场，销存量比涨跌互现，供求关系开始反转，人气有所降低。

市场重心开始调整：

目前的市场重心，已经不再是围着低价房屋转了，独立屋几乎独领风骚，应该得到市场足够的关注。

所以，老张对这种重心漂移的市场乱局的见解和建议是：低位震荡就是买房自住和选择投资项目的好时机，关注独立屋，果断出手，乱中取胜。

市场表现：

请看下列图表，观察过去12个月内温哥华地区各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价从去年的5月份开始下滑至1月底，连续9个月之后，连续出现了5个月的反弹。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2023年6月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,988套，与2022年5月份相比增加了21.1%，与2023年5月份相比减少了12.4%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比，减少了8.6%。2023年6月大温地区各类房屋的当月上市房源为5,348套，5,661套，与2022年6月相比增加了1.3%，比2023年5月份减少了5.5%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为9,990套，比2022年6月减少了7.9%，与2023年5月份相比增加了7.0%。目前的房源总量与过去十年来相同月份房源总量的平均值相比，减少了17.4%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,203,000，比去年同期下跌了2.4%，与上个月相比价格上涨了1.3%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$1,991,300，比去年同期下跌了3.2%，过去一个月上涨了1.9%；公寓的指标价格为$767,000，比去年同期上涨了0.5%，过去1个月来价格上涨了0.8%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,098,900，比去年同期下跌了1.0%，比上个月上涨了1.5%。

人气指标方面，2023年6月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为31.4%，比上一个月下跌了7.0%，总体上已经连续5个月处于“卖方市场”中。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。

关键数据：

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场，过去一年来这几个城市区域的表现如何呢？